рейтинг районов по стоимости недвижимости
Эксперты назвали районы Москвы с самым быстрым ростом цен на жилье
Средняя стоимость 1 кв. м жилья в новостройках Старой Москвы (без учета элитного сегмента) в августе 2021 года составила 302,9 тыс. руб. — на 35% больше, чем в августе 2020 года, говорится в материалах предоставленного «РБК-Недвижимости» исследования аналитиков агентства недвижимости «Азбука жилья». Средний «квадрат» на вторичном рынке за год вырос в цене на 16%, до 359,1 тыс. руб. Среди столичных районов по росту цен на новостройки лидирует Марфино, на вторичное жилье — Левобережный.
Средняя стоимость 1 кв. м в новостройках в районе Марфино за год выросла на 139%, до 450,9 тыс. руб. «Рекордный рост стоимости за последний год в Марфино объясняется тем, что в середине прошлого года там шла реализация только одного объекта — бюджетных апартаментов в ЖК «Алтай». Сейчас в районе идут продажи сразу в двух жилых комплексах бизнес-класса — «Достижение» и Very», — поясняет руководитель департамента консалтинга и аналитики агентства недвижимости «Азбука жилья» Ярослав Дарусенков.
Второе место по приросту цен в новостройках среди столичных районов занимает Аэропорт (+97%, до 628,88 тыс. руб. за «квадрат»), третье — у Якиманки (+86%, до 1,31 млн руб.). В пятерку также вошли Беговой район (+79%, до 492,8 тыс. руб.) и Дорогомилово (+77%, до 775,65 тыс. руб.).
На вторичном рынке самый существенный прирост отмечен в Левобережном районе — на 37%, до 293,8 тыс. руб. за 1 кв. м. В первую пятерку также вошли:
Районы Москвы с недооцененной недвижимостью — 2020. Список
Строительство метро, развитие инфраструктуры и благоустройство общественных пространств стирают различия между районами Москвы. Современные парки и общественные пространства появляются как в центре города, так и в Капотне, качество услуг в объектах социальной инфраструктуры (школах, детских садах и поликлиниках) тоже выравнивается. Поэтому найти недооцененные районы становится намного сложнее, чем раньше, отметил руководитель аналитического центра ЦИАН Алексей Попов.
Если в конце 2000-х годов за пределами пешеходной доступности от метро жили 30% москвичей, то сейчас чуть более 10%, подсчитали в ЦИАН. Более того, рассчитывать на 25%-ный рост цен, как при открытии метро в 2000-е годы, уже не стоит. Последние запуски новых участков столичной подземки приводили к куда более скромным изменениям в уровне цен (на 10–12%), а в некоторых случаях (как при запуске МЦК) и вовсе не влияли на стоимость.
Как найти район с недооцененной недвижимостью
Несмотря на это, недооцененные районы в Москве еще есть. При их поиске эксперты рекомендуют обращать внимание на планы развития метрополитена и других систем скоростного транспорта (например, МЦД). Кроме того, следует учитывать появление в этих районах больших инфраструктурных объектов (медицинских центров, бизнес-кварталов, образовательных учреждений и т. д.), реконструкцию культурных объектов, наличие парковых зон и программу реновации.
Спрос и цены в таких районах сейчас могут находиться на невысоком уровне, однако развитие территории приведет к увеличению покупательского интереса и появлению здесь новых жилых комплексов. Вместе с экспертами рассказываем о некоторых таких районах.
Недооцененные районы Москвы — 2020
Среди всех локаций Московского региона наиболее недооцененной является территория Новой Москвы, считают эксперты.
Рынок недвижимости с сопутствующей социальной, коммерческой и транспортной инфраструктурой здесь пока только развивается, а многие районы ТиНАО еще вовсе не освоены застройщиками, отметил руководитель аналитического центра компании «Инком-Недвижимость» Дмитрий Таганов. Между тем покупательский интерес к жилью в этой локации растет по мере все большей активизации девелоперов и формирования здесь жилищного фонда. По данным «Инком-Недвижимости», за год (с августа 2019-го по август 2020-го) средняя стоимость предложения 1 кв. м на вторичном рынке Новой Москвы выросла на 9,4%, до 155 тыс. руб. На первичном рынке жилья увеличение средней цены 1 кв. м составило 16%, до 151,1 тыс. руб.
«Рост ценовых показателей здесь будет продолжаться, причем наиболее заметным он станет не в тех локациях, которые граничат с МКАД и Старой Москвой (так как они уже вполне освоены застройщиками), а в населенных пунктах, по территории которых проходит Московское малое кольцо либо — в дальнейшем — ЦКАД. В перспективе пяти лет благодаря относительно удобной транспортной доступности и дальнейшему развитию строительства спрос на недвижимость здесь вырастет в 2,5 раза, а цены — ориентировочно на 30%», — считает Дмитрий Таганов.
Алексей Попов в Новой Москве выделил городской округ Троицк как наиболее недооцененный. По данным ЦИАН, сейчас 1 кв. м. на вторичном рынке Троицка стоит около 130 тыс. руб. На первичном рынке от застройщиков предложений нет.
«В отличие от других локаций в Новой Москве, которые представляют собой многоэтажные дома, построенные в чистом поле, в этом бывшем наукограде на Калужском шоссе преобладает более спокойный характер застройки, заметно отличается социальный состав, а проблема с транспортной доступностью будет решена строительством линии скоростного транспорта — туда планируется продлить Коммунарскую линию метро», — объяснил главный аналитик ЦИАН свою позицию.
Коммунарская линия метро пройдет от станции МЦК «Крымская» до Троицка. Ее длина составит порядка 38 км, на ней будет 16 станций. Строительство линии началось в 2018 году. В настоящее время идет сооружение первого участка от станции «Улица Новаторов» до станции «Коммунарка».
Еще один перспективный район — Северный. До начала активного строительства северного участка Люблинско-Дмитровской линии метро это был один из самых дешевых районов столицы. Дешевле стоили квартиры только в Капотне, Зеленограде и Бирюлево. «Ситуация изменилась в 2010-е годы, после реконструкции Дмитровского шоссе и открытия станции метро «Селигерская». Район стал активно застраиваться (как муниципальным, так и коммерческим жильем). Сейчас здесь есть предложения и на вторичке (135 руб. за 1 кв. м), и на первичке (125 тыс. руб. за 1 кв. м). Новый импульс развитию этого района придаст строительство станции метро «Физтех», подготовительные работы на которой уже начались», — продолжил Алексей Попов из ЦИАН. Открыть станцию планируют в 2022 году.
По мнению председателя совета директоров компании «Бест-Новострой» Ирины Доброхотовой, к числу недооцененных районов в настоящее время относятся оба Бирюлево — Западное и Восточное. «Сейчас эти локации сочетают в себе как откровенные минусы (большой процент промзон с работающими предприятиями, сразу несколько железнодорожных путей, отсутствие метро в пешей доступности), так и преимущества — соседство с одним из крупнейших лесопарков Москвы (Царицыно), электричка до аэропорта Домодедово, открытие в перспективе собственной ветки метрополитена, по которой также напрямую можно будет попасть в парк развлечений «Остров Мечты» и сделать пересадки на другие ветки», — рассказала она.
По данным «Бест-Новостроя», в настоящее время здесь реализуется только одна новостройка — уже сданный ЖК «Загорье» (от МФС-6) в Бирюлево Восточном. Этот проект стартовал еще в 2011 году, и до сих пор в нем ведутся продажи квартир от застройщика. Хотя цены вполне рыночные — от 7,2 млн руб. Другой новый проект также был расположен в этом районе, на 6-й Радиальной улице, — это ЖК «Царицыно-2», который достраивается после банкротства предыдущего застройщика. Открытых продаж там сейчас не ведется. По переуступке предложения начинаются с 5,3 млн руб.
На вторичном рынке в этих двух районах предлагается 380 квартир, причем довольная большая часть предложения — как раз в ЖК «Загорье» и первой очереди «Царицыно». В старом фонде (9-, 12-этажные панельные дома) стоимость квартир стартует от 5,3 млн руб., в уже сданных новостройках от собственников — от 6,6 млн руб.
Сейчас здесь есть минимум две перспективные площадки — на 6-й Радиальной и на Ягодной улицах, считает Ирина Доброхотова. Новое современное жилье может появиться уже по более высоким ценам, если старт продаж совпадет с анонсами о точном расположении будущих станций метро или о начале работ на метрополитене.
Бирюлевская линия пройдет от станции ЗИЛ на Московском центральном кольце (МЦК) в районы Бирюлево Восточное и Бирюлево Западное. На участке длиной 23 км планируется разместить десять станций. Пока точные сроки строительства неизвестны. Сейчас ветка находится в проектировании.
Недооцененными и перспективными эксперты назвали районы, которые наиболее сильно затронет программа реновации, вследствие чего жилищный фонд здесь существенно обновится. Однако подобные изменения произойдут лишь в долгосрочной перспективе.
Некоторые собственники жилья в этих локациях уже начинают повышать стоимость своих квартир по причине будущих изменений в облике реновируемых районов (это благоустройство прилегающих территорий, улучшение социальной, транспортной и торговой инфраструктуры из-за притока новых жильцов и т. п.). «К примеру, по итогам прошлого года среди районов, лидировавших по росту цен на жилье, были бюджетные Западное Дегунино, Нижегородский, Дмитровский и Головинский, в том числе по указанной выше причине», — отметил Дмитрий Таганов из «Инком-Недвижимости».
По его мнению, в районах, которые значительно изменятся в ходе реновации, в перспективе пяти лет (когда на рынок недвижимости уже будут выходить объекты в новых домах) спрос на недвижимость вырастет примерно на треть от своего нынешнего уровня, а цены — ориентировочно на 25%.
Рейтинг районов Москвы по стоимости жилья на вторичном рынке
Департамент консалтинга и аналитики агентства недвижимости «Азбука Жилья» проанализировал изменение стоимости жилья на вторичном рынке «старой» Москвы в разрезе по районам по итогам апреля 2021 года и выявил районы с наибольшим снижением, наибольшим увеличением стоимости, а также наиболее стабильные в плане цены районы города.
С начала 2020 года средняя стоимость квадратного метра на вторичном рынке жилья выросла на 17% и по итогам апреля 2021 года составила 359,1 тыс. руб. за 1 кв. м без учета Зеленограда и Новой Москвы.
Топ-10 самых дорогих районов
Район
Цена 1 кв. м, руб.
Традиционно в 10-ку самых бюджетных районов вошли наименее благоприятные районы у МКАД или за кольцевой дорогой. Капотня (170 480 руб./кв. м) и Некрасовка (173 951 руб./кв. м) остаются лидерами по наименьшей средней стоимости квадратного метра. Третье место занимает Южное Бутово вместо Бирюлево Западное. Выбыли из списка район Дмитровский и Бибирево. При этом появились районы Ростокино и Лосиноостровский.
Топ-10 самых дешевых районов
Район
Цена 1 кв. м, руб.
В связи со всеми событиями за последние 1,5 года цены поменялись во всех районах «старой» Москвы. Изменение средней стоимости во всех районах выше 1%. Если раньше в 10-20 районов наблюдалась динамика цен от 0% до 1%, то сейчас таких районов не осталось. Самыми стабильными районами можно считать Пресненский (+1,02%), Лосиноостровский (+1,4%), Марьина Роща (+1,6%) и Очаково-Матвеевское (+1,7%). В остальных районах изменение цен составило от 2% и более процентов.
Показатель средней стоимости квадратного метра на вторичном рынке жилья уменьшился только в четырех районах: Крылатское (-13,7%), Сокольники (-5,0%), Северное Тушино (-2,2%) и Ростокино (-2,0%).
Новостройки на берегу Москвы-реки в среднем стоят 330 тыс. рублей за кв.м
В старых границах Москвы застройщики реализуют 16 проектов новостроек в непосредственной близости от Москвы-реки, а средняя стоимость квартир в них без учета комплексов элит- и премиум-класса составляет порядка 330 тыс. рублей за кв.м, подсчитали эксперты «Метриум». Между тем в наиболее доступных из них по цене жилье можно приобрести за 180-270 тыс. рублей за кв.м.
В старых границах столицы девелоперы строят 16 комплексов комфорт- и бизнес-класса, которые расположены на берегах Москвы-реки. Из них 15 проектов относятся к бизнес-классу, а их средняя стоимость составляет 358 тыс. рублей. Между тем средняя стоимость всех новостроек этого сегмента в Москве составляет 322 тыс. рублей, то есть новостройки бизнес-класса у реки обходятся дороже на 11%, отмечают эксперты «Метриум». В этих жилых комплексах застройщики предлагают 3,7 тыс. квартир, что составляет 31% от общего числа квартир в продаже.
Один проект из списка относится к комфорт-классу («Мякинино Парк») и еще два проекта («Level Стрешнево» и «Новоданиловская 8») предполагают строительство апартаментов, а не квартир, хотя принадлежат к бизнес-классу. Разброс цен на новое жилье у воды в Москве широкий, но покупатели могут найти комплексы, которые заметно доступнее других. О пяти самых недорогих проектах такого рода рассказывают эксперты «Метриум».
Самое доступное по цене новое жилье у воды можно приобрести в комплексе «Мякинино Парк». Он реализуется в районе Кунцево, на западе Москвы, за МКАД. Масштабный комплекс возводят на речном полуострове, который омывается водами Живописной бухты, Нижнемякининского и Верхнемякининского затонов, а также Москвы-реки. В среднем квадратный метр покупателям квартир этого комплекса обойдется в 180 тыс. рублей.
Ранее в этих местах берега реки не были благоустроенными. Девелопер проекта (ПИК) построит набережную, которая станет местом отдыха жителей и позволит получить максимум пользы и удовольствия от окружающей природы. По планам застройщика здесь появятся два пляжа, зелёный пешеходный бульвар, игровые площадки для детей всех возрастов, площадки для занятий спортом, а также зоны отдыха для взрослых и детей. Сейчас рядом с будущим комплексом есть старый причал для яхт и катеров, который реконструируют.
Комплекс апартаментов бизнес-класса Level Стрешнево возводится у места слияния Москвы-реки и реки Сходня на северо-западе Москвы в районе Покровское-Стрешнево. Три высотных корпуса обращены фасадами к Строгинской пойме и северному берегу Строгинского полуострова. Проект реализует девелоперская компания Level Group, а средний квадратный метр в будущем комплексе она предлагает приобрести за 263 тыс. рублей. При этом из 90% апартаментов открывается вид на воду, а рядом с комплексом будет благоустроена городская набережная в экостиле с велодорожками, зонами для променада, спорта и пляжного отдыха. Выдача ключей в башне Юг (апартаменты без отделки) начнется уже в январе 2022 года, в Башне Запад – в апреле, а в Башне Север (без отделки) – мае следующего года.
Один из самых масштабных проектов у реки – жилой комплекс City Bay возводит компания MR Group по проекту архитектурного бюро Kamen. Комплекс будет расположен на северо-западе Москвы в районе Покровское-Стрешнево. Новые кварталы вытянуты вдоль реки, но ранее здесь не было благоустроенных берегов, поэтому застройщик решил включить в проект благоустройства новую набережную. Средняя стоимость квадратного метра в City Bay составляет 247 тыс. рублей за кв.м.
Территория комплекса, согласно проекту ландшафтного бюро Arteza, получит единую концепцию внешнего облика. В прибрежной зоне будет сохранен разноуровневый рельеф, появятся тропы, видовые террасы, спуски к открытой воде. В рукотворной части прибрежной зоны будут выстроены площадки с настилами, а также причалы.
В отличие от предыдущих проектов, в жилом комплексе «Ривер Парк» собственная набережная уже появилась. Она находится на берегу Нагатинского затона, на юге Москвы. Также этот комплекс ближе других находится к центру Москвы, куда добраться можно всего за 15 минут. Сейчас средняя стоимость квадратного метра в квартирах комплекса от Aeon Corporation и «Ферро-Строй» составляет 285 тыс. рублей (цена квадратного метра апартаментов 233 тыс. рублей).
Первый участок длиной 700 метров был открыт летом 2018 года при личном участии главного архитектора Москвы Сергея Кузнецова. Благоустройство выполнил застройщик за свой счет, вложивший в работы порядка 110 млн рублей. В основе идеи благоустройства набережной лежит морская тематика. На протяжении всего маршрута установлены фонари – «паруса», создающие курортное настроение, на четырехметровых опорах вращаются яркие декоративные флюгеры в форме корабля, фигурки капитана и рыб, окрашенные в цвета фасадов соседних домов.
Территория разделена на две зоны. Один участок предназначен для спокойных прогулок вдоль реки. На протяжении всего маршрута установлены лавочки, высажены декоративные кустарники, устроена альпийская горка. Предусмотрены и обзорные площадки в виде рыбацких мостиков с подсветкой. Второй участок благоустроен для активного отдыха – велопрогулок, катания на скейтах, роликах, самокатах и пр. Работает инновационная спортивная площадка Punto fit с видеоуроками для тренировок. Помимо этого, на набережной есть амфитеатр с рисунком осьминога и трибунами, где проводятся мероприятия для жителей и гостей квартала.
Сейчас заканчивается строительство второго участка набережной протяженностью 350 метров вдоль трех строящихся корпусов бизнес-класса. Объем инвестиций в строительство второго участка составит 150 млн рублей. Здесь появятся лиственные и хвойные деревья, злаковые растения, цветы. Предусмотрены также оригинальные малые архитектурные формы. Под сандеками – навесными балконами во дворах второй фазы – будут оборудованы места для отдыха с качелями. Ближе к воде пройдет прогулочная зона, а чуть дальше будут проложены велодорожки.
«Мы рады участвовать в развитии прибрежных зон Москвы-реки, так как это серьезный экологический и рекреационный ресурс столицы, – говорит Дмитрий Старостин, вице-президент компании AEON Corporation (девелопер ЖК «Ривер Парк»). – Освоение этих территорий позволит повысить доступность для москвичей и жителей новых районов современных зон отдыха, спорта, прогулок с детьми, творческого развития. Сегодня это крайне важно не только в контексте коммерческих целей девелоперского проекта, но и для градостроительной и социальной политики городских властей».
Комплекс апартаментов бизнес-класса «Новоданиловская» строят в центре лофт-квартала «Даниловская мануфактура» в Донском районе Москвы. Из трёх высотных башен открывается вид на исторические окрестности и на Москву-реку, которая протекает к востоку от будущего комплекса. До Новоданиловской набережной можно добраться за пару минут. Также поблизости есть немало благоустроенных территорий: Парк «Тюфелева роща» и «Бекет», Набережная Шагала на противоположном берегу реки. Средняя стоимость квадратного метра в комплексе «Новоданиловская 8» составляет 301 тыс. рублей.
Жилые комплексы рядом с Москвой-рекой