Резиденция квартира что значит

Девелопмент с приставкой luxury: что такое брендированные резиденции

Мировой рынок предметов роскоши растет небывалыми темпами. В 2018 году обладатели люксовых брендов продали товаров и услуг на общую сумму более €1,1 трлн. При этом темпы роста сегмента после 2010 года не опускаются ниже 9% в год, практически троекратно опережая по данному показателю всю мировую экономику.

Брендированные резиденции — один из наиболее динамично развивающихся сегментов товаров для самых состоятельных людей. В последние два года количество сделок с ними ежегодно увеличивается на 17%, а география такого жилья охватывает все новые страны и города.

Почему ультрабогатые покупатели, чьи возможности ограничены лишь собственными предпочтениями, все чаще выбирают брендированные резиденции? Для этого есть как минимум пять причин.

Модно, современно, популярно во всем мире

Данный формат недвижимости известен уже более века, а в последние 20 лет его популярность начала стремительно увеличиваться. Рост интереса к брендированным резиденциям обусловлен резким повышением числа состоятельных покупателей, которые много работают и часто путешествуют — за минувшие 20 лет их количество увеличилось в четыре раза. У них много денег, но мало времени. Помимо качественного дизайна и безопасности, их привлекает и высочайший уровень обслуживания, который учитывает мельчайшие нюансы их образа жизни, предпочтений и вкусов — как в самых роскошных отелях.

О необыкновенной востребованности этого формата говорят и следующие факты. Первенство по числу комплексов брендированного жилья с гостиничным сервисом принадлежит странам Северной Америки — там расположено 39% таких комплексов, далее следуют Арабские Эмираты. За последние десять лет количество подобных проектов во всем мире выросло в три раза: сегодня функционируют более 420 комплексов с пятизвездочным гостиничным сервисом, где представлено 65 тыс. квартир и апартаментов.

Только в 2019 году на рынок вышло рекордное количество подобных комплексов — 65 (9 тыс. лотов). Сейчас в сегменте преобладают гостиничные бренды — 85% всех построенных проектов. При этом стоит отметить, что количество неотельных брендов, которые наращивают свою активность в этой сфере, растет. Так, недавно о планах развивать собственную сеть брендированных проектов сообщил издательский дом Сondé Nast.

Сегодня крупнейшим игроком на этом рынке является Marriott International (этой компании принадлежат марки Ritz-Carlton, St. Regis и W). Вторую позицию занимает ACCOR, в лидерах также дизайнерская марка YOO, которая не является отелем, и Four Seasons.

Высочайшее качество и эксклюзивность: в городе не будет двух зданий одного высокого бренда

Брендированные резиденции по качеству строительства и отделки рассчитаны на самую взыскательную аудиторию. Кроме того, подобные комплексы должны полностью соответствовать тем строгим критериям, которые обязательны для выбранного бренда. Это усложняет задачу застройщика, но гарантирует клиентам высочайший уровень комфорта, к которому они привыкли. Располагаются такие объекты, как правило, в самых престижных районах, что тоже является требованием обладателя бренда.

Проекты подобного формата можно назвать эксклюзивными еще и потому, что в городе не будет двух зданий одного высокого бренда. Такая ситуация характерна и для Москвы, где рынок брендированных резиденций становится все более активным. В российской столице насчитывается как минимум шесть подобных комплексов, которые либо уже построены, либо еще находятся на стадии возведения. Ими управляют крупные гостиничные операторы с мировыми именами, что гарантирует жильцам высочайший уровень сервиса по стандартам данного отельного бренда. Причем каждый бренд в столице представлен лишь одним проектом.

Уникальный брендированный сервис — единый вне зависимости от страны

Для более чем 85% покупателей предметов роскоши бренд — это, прежде всего, гарантия высокого качества и доверие. Как говорилось выше, роль сервиса самого высокого уровня в жизни обеспеченных людей постоянно возрастает.

Около двух третей всех высокообеспеченных покупателей недвижимости — бизнесмены и владельцы собственных компаний. Они перемещаются по миру все чаще, темп их жизни становится все интенсивнее, а времени у них все меньше. При таком образе жизни требуется максимальный комфорт в любую минуту, в любой точке планеты.

И здесь важную роль играет бренд. Очень важно, чтобы стандарты сервиса были абсолютно идентичными в каждой стране, где он представлен. И обеспеченные клиенты в хорошем смысле слова привыкают к подобным стандартам и могут быть уверены в том, что весь перечень и качество услуг останутся неизменными в любой точке мира.

Соответственно, покупателям, которые живут на несколько стран и городов, не надо самим вникать и разбираться в том, что представлено на рынке жилья. В брендированных резиденциях все продумано, удобно, знакомо и под рукой. Минимальные потери времени на поиск жилья и максимальные гарантии достойного качества и обслуживания. А вместе с ними — гарантированное сохранение или рост стоимости актива.

Более высокая доходность при более высокой начальной цене

Брендированные резиденции, как правило, дороже элитного жилья без бренда. Когда жилая недвижимость ассоциируется с именитой премиальной маркой, она автоматически отождествляется со всеми ее характеристиками.

Покупатели квартир или апартаментов с высоким брендом получают гарантии, что перед ними качественный лимитированный продукт, доступный только избранному кругу. Узнаваемость имени — залог того, что недвижимость в глазах покупателя или арендатора будет обладать более высоким статусом, чем обычная квартира, и обеспечит больший спрос.

Анализ экспертов Savills показал, что в среднем резиденции под известным брендом обеспечивают премиальную наценку в размере +35%, но этот показатель сильно варьируется в зависимости от расположения проекта и его оператора. Так, на развивающихся рынках, например в Куала-Лумпуре, разница может доходить до 70%, тогда как на развитых рынках этот показатель существенно ниже. В Москве разница достигает 20–30%.

И это не является сколько-нибудь значимым препятствием для наиболее обеспеченных покупателей по нескольким причинам. Во-первых, они понимают, что платят за высочайший уровень комфорта. Во-вторых, такие проекты лучше сохраняются в цене. Непременное требование владельцев бренда — адекватные расходы на поддержание здания в отличном состоянии, а значит, резиденции не будут дешеветь из-за амортизации дома.

К слову, брендированные резиденции — это еще и отличный инвестиционный инструмент. Их всегда можно сдать в аренду по более высокой ставке. Например, в Москве арендная доходность может достигать 5–7% в год, притом что для элитной недвижимости столицы этот показатель составляет в среднем 3–5%. Не стоит забывать и о приросте капитальной стоимости, который в зависимости от проекта может быть весьма существенным.

Гарантированный комфорт и поддержание статусности

Еще одна причина столь высокой популярности брендированных резиденций — это жесткие, но разумные регламенты проживания, так называемые «соглашения совести», которые в обязательном порядке подписывает каждый покупатель. В доме должно быть комфортно всем, никто не вправе создавать помех для соседей или, например, девальвировать облик здания рекламными баннерами, несанкционированными украшениями на окнах, террасах, фасадах и пр. Соблюдение «соглашения совести» всеми жильцами — это гарантия комфорта и статусности.

Подводя итог, отмечу, что в 2020 году по всему миру ожидается завершение еще 70 новых проектов брендированных резиденций, что будет абсолютным рекордом для данного сегмента рынка. Это еще раз подтверждает, что резиденции под брендом отелей — тот продукт, который в наибольшей степени соответствует сегодняшним ожиданиям состоятельных клиентов. Их основным приоритетом все чаще становится доверие к качеству и сервису от известного бренда, а также комфорт и престиж, который он создает и гарантирует на долгие годы.

Источник

Spires «вышел в свет»: что надо знать о городских резиденциях

Покупатели московской недвижимости предъявляют все больше требований к жилью, особенно в классах бизнес и премиум. Все популярнее становится тренд на нестандартные форматы и квартиры с изюминкой, все чаще звучит запрос на дом и квартиру «не как у всех», которые могут подарить яркие эмоции и новый жизненный опыт. И чтобы соответствовать таким настроениям клиентов, девелоперы разрабатывают все больше новых форматов и внедряют нестандартные решения, которые открывают клиентам свободу для творчества в создании квартиры своей мечты.

Одним из ярких примеров проектов, который отвечает запросу на нестандартность и уникальность, являются городские резиденции Spires от компании Tekta Group. Здесь представлены квартиры с увеличенной высотой потолков и двусветными окнами, где можно организовать антресольный этаж, с дровяными каминами, а также лоты с собственными видовыми террасами площадью от 11 до 160 кв. м, квартиры с приватным входом и трехэтажные урбан-виллы. При этом в доме представлены свободные планировки, что дает возможность покупателям объединять квартиры для воплощения самых смелых дизайнерских идей.

Городские резиденции по праву можно считать новым форматом, который уже получил признание среди покупателей — в проекте реализовано 95% квартир.

Новый формат

«Spires — квартиры и урбан-виллы премиум-класса рядом с Кутузовским проспектом и природным заказником «Долина реки Сетунь». Чтобы захотеть жить здесь, хватит и рациональных причин. Но чтобы влюбиться в Spires — нужно дать волю чувствам. Можно вращаться в центре событий, посвящать себя работе и жить на пределе возможностей. А можно обрести баланс: сохранять контроль и энергию, наслаждаясь природой и при этом оставаясь в городе. Здесь каждый найдет что-то свое», — говорит коммерческий директор Tekta Group Елизавета Севастьянова.

Комплекс премиум-класса Spires состоит из трех корпусов высотой 13–26 этажей и пяти трехэтажных урбан-вилл. Резиденции расположены всего в пяти минутах от Кутузовского проспекта и при этом окружены зелеными зонами. В шаговой доступности находится самый большой заказник Москвы — «Долина реки Сетунь» с живописными берегами, пешеходными тропинками и густым Матвеевским лесом.

Резиденции Spires созданы в стилистике прошлого века — с богатыми эклектичными фасадами, украшенными элементами ар-деко, уникальными витражами «Тиффани», барельефами в виде лилий, майоликой, декоративными горгульями и золотыми шпилями. При этом здание остается современным и технологичным как снаружи, так и внутри. На контрасте с яркими фасадами лобби выполнены по-европейски сдержанно и элегантно.

Для покупателей премиального жилья крайне важны не только само здание и квартира, но и то, какие виды будут открываться из окон. И в этом комплекс Spires может похвастаться одними из лучших панорам Москвы: на лес и реку, Поклонную гору, МГУ и «Москва-Сити».

Прекрасное расположение комплекса дает не только видовые, но и инфраструктурные преимущества. Поблизости есть все необходимое для комфортной жизни: большой выбор ведущих муниципальных и частных образовательных учреждений с высоким стандартом образования, современные медицинские центры, а также крупные ТЦ.

Ход строительства

Городские резиденции Spires от Tekta Group 19 ноября получили разрешение на ввод в эксплуатацию. И уже начался самый долгожданный момент — передача ключей новым жильцам. Ранее всем корпусам были официально присвоены адреса. Корпуса № 1 и 2, а также урбан-виллы получили единый адрес: Нежинская улица, дом 5, корпус 2. Все три корпуса построены на одном участке и будут иметь сквозную нумерацию квартир. Третий корпус Spires получил официальную прописку по адресу: Нежинская улица, дом 3а.

«Проект Spires вышел на финишную прямую. На наших глазах здания приобрели задуманный архитекторами роскошный облик. На внутренней территории комплекса выполнена сезонная посадка деревьев и кустарников. В зеленой зоне установлены перголы, комьюнити-столы, есть детская площадка, элементы декоративного оформления. Цветники из луковичных, злаковых, многолетников и прочее многообразие растений планируется высадить в весенне-летний период в соответствии с рекомендациями питомников», — говорит Елизавета Севастьянова.

После ввода в эксплуатацию и получения ключей покупатели смогут приступить к ремонту и оформлению интерьера своей квартиры. В Spires есть все, чтобы создать действительно уникальное пространство. Свободные планировки позволят воплотить дизайнерские задумки, не оглядываясь на технические ограничения. А необычные форматы квартир вдохновляют на смелые решения. Например, можно устроить классическую семейную резиденцию в особняке в черте города — в урбан-вилле с камином, террасой и приватным садом. Или выбрать функциональную двухуровневую квартиру с отдельным приватным входом прямо из закрытого зеленого двора. А можно приобрести видовую квартиру на одном из верхних этажей с панорамными угловыми окнами, с обзором на 270 градусов и захватывающими видами на Сити или изумрудный лесной массив долины реки Сетунь.

Источник

Апартаменты или квартира: что лучше и почему

Что такое апартаменты

В последние годы застройщики все чаще предлагают нежилые помещения, в которых нельзя регистрироваться. Сейчас в России стоит вопрос об урегулировании правового статуса апартаментов, которые используют для проживания, в то время как де-юре они являются нежилыми объектами. Для апартаментов действуют повышенные ставки тарифов — они рассчитываются, как для коммерческих помещений, отсутствуют льготы ЖКХ и субсидии. Но при этом у такого вида недвижимости есть и свои неоспоримые плюсы.

Виды апартаментов

Согласно общепринятой классификации, апартаменты делят на четыре вида:

Отличия апартаментов от квартиры

«РБК Недвижимость» выделяет несколько основных отличий между помещениями и подробно рассказывает о каждом из них.

Содержание общего имуществаЖильцы участвуют в решении важных вопросовРешения могут приниматься без участия жильцовТехнические требованияВ соответствии с законами о жилых помещенияхНет жестких требованийИнфраструктураСоздается в соответствии с законом за счет государства или застройщикаПолностью на усмотрение застройщика

Регистрация

Зарегистрироваться на постоянной основе можно только в квартире. В апартаментах гостиничного типа оформляют временную регистрацию, но если помещение расположено в деловом центре, сделать ее нельзя, потому что здание приравнивается к офисным помещениям. В отсутствие жилой недвижимости и прописки это означает, что у человека нет постоянного места жительства, лишь место пребывания на определенное законом время.

Содержание общего имущества

Покупая квартиру, вы автоматически становитесь владельцем части фасада, подвала, лестниц, крыши и лифтов. С апартаментами иная ситуация. Независимо от того, сколько собственников купили помещения в здании, недвижимость не является многоквартирным домом и управляющая компания не обязана считаться с мнением жильцов по вопросам открытия магазинов, ресторанов, офисов и любых других заведений в помещении. При этом у собственников коммерческих помещений есть доля в общем имуществе, поэтому они обязаны оплачивать ее содержание.

Налог на имущество

Ставки для жилых помещений отличаются от расчетов для коммерческих. Жильцы платят за квартиру 0,1% кадастровой стоимости (при этом предусмотрен вычет на 20 кв. м). Для квартир стоимостью от 10 млн руб. ставка составляет 0,15%. Налог на имущество для апартаментов в пять раз выше самой низкой ставки по квартирам — 0,5%. Если помещение расположено в деловом комплексе, то сумма составляет до 2%. Для владельцев апартаментов не предусмотрен вычет на 20 кв. м, как в квартире.

Технические требования

Для жилых помещений существуют определенные правила, которые гарантируют комфорт жильцов. Так, в многоквартирном доме нельзя делать вход в коммерческое предприятие в подъезде. Если вы живете в апартаментах, то соседнее помещение могут использовать как фотостудию, фитнес-клуб или лофт для проведения праздников и мероприятий. Для некоммерческих помещений отсутствуют строгие нормы, условия по шумоизоляции и планировке. Качества материалов не контролируют так же серьезно, как при сдаче многоквартирного дома.

Налоговые вычеты

Покупатели могут вернуть 13% от суммы процентов по ипотеке и до 520 тыс. руб. налогового вычета при покупке квартиры, если жилье покупалось в браке и ни один из супругов ранее не пользовался возможностью получения этих денег. В случае приобретения апартаментов не предусмотрены никакие выплаты от государства.

Государственная поддержка

Все программы поддержки, разработанные правительством в сфере недвижимости, распространяются только на квартиры. Так, с 2018 года гражданам предложена льготная ипотека под 6% при рождении второго ребенка. Кроме того, можно использовать материнский капитал для оплаты части суммы за приобретаемую жилую недвижимость, в том числе если она взята в ипотеку. Государство не субсидирует покупку апартаментов, на них нельзя потратить материнский капитал. Если планируете жить в коммерческом помещении с семьей, будьте готовы к выплате всей суммы без поддержки и помощи.

Капитальный ремонт

С 1 июля 2017 года владельцы квартир в Москве платят от 17 руб. за 1 кв. м в фонд капитального ремонта. Покупатели апартаментов освобождены от такой обязанности. Если дому требуется ремонт, необходимые траты собственники несут поровну. Прецедентов пока нет, потому как апартаменты покупают в новых либо отреставрированных помещениях и ремонт им не нужен в течение еще нескольких лет.

Изъятие за долги

Если человек покупает квартиру в ипотеку, она находится в залоге у банка и может быть изъята, если собственник не выплачивает кредит. Отобрать у него единственное неипотечное жилье невозможно. Апартаменты для приставов — коммерческий объект, то есть актив, который может покрыть долг проживающих независимо от того, взяли они кредит в банке, микрофинансовой организации или заняли деньги у частного лица. Например, на коммерческой площади проживает владелец ИП, и его бизнес терпит убытки, а налоговая требует выплат. Независимо от того, живут с ним другие члены семьи (включая несовершеннолетних) или нет, приставы вправе выселить их и забрать помещение в счет долга.

Соседи

Квартиры запрещено использовать в коммерческих целях. Покупая жилую площадь, вы можете не беспокоиться, что сосед сверху решит открыть над вами шумный офис, а семья снизу переоборудует помещение в звукозаписывающую студию. В апартаментах это не исключено. Кроме того, что никто не спросит желания жильцов соседствовать с караоке-баром, на коммерческие помещения не распространяется закон о тишине. Если в многоквартирном доме не удалось договориться с нарушающими его соседями, вы вызываете участкового. В апартаментах придется мириться с шумом, который может быть круглосуточным.

Инфраструктура

Когда застройщик планирует возвести многоквартирный дом, он обязан согласовать с районной администрацией соответствующую инфраструктуру. Расчеты проводят, исходя из количества квартир и семей, которые предположительно их заселят. Жилая застройка контролируется государством, поэтому в новом микрорайоне обязаны построить детский сад, школу и поликлинику, если имеющиеся объекты не поддерживают ожидаемое количество людей. В случае с апартаментами застройщик не учитывает потребности жильцов в инфраструктуре. Даже если в каждой квартире будут жить дети, никто не обязан планировать для них места в районной школе и заботиться о нехватке мест в детских садах.

Плюсы апартаментов

Главный и основной плюс такого типа недвижимости — цена. Апартаменты в среднем на 15–20% дешевле квартир и часто отличаются отличной инфраструктурой: застройщику выгодно сдавать площади в том числе компаниям. У вас прямо в подъезде может оказаться офис, несколько магазинов и коворкинг. Для многих людей это скорее плюс, чем минус.

Как правило, современные апартаменты возводят на месте бывших фабрик и заводов, которые ранее были градообразующими предприятиями. Эти помещения находятся в центре города. Кадастровая стоимость апартаментов ниже, чем у квартир, в среднем в 1,5 раза, что отчасти нивелирует разницу в налогах на имущество.

Коммерческая недвижимость может стать выгодным вложением. Банки рассматривают апартаменты как вариант залога для получения кредита или ипотеки, при этом само помещение можно сдавать как частным лицам, так и организациям. Владельцы зданий часто предоставляют гостиничные услуги жильцам, что особенно ценят занятые деловые люди, которые не хотят заниматься бытом.

Минусы апартаментов

Основные минусы коммерческих помещений очевидны в сравнении с квартирами. В апартаментах нельзя оформить постоянную регистрацию и вычеты, они отличаются высокими налогами на имущество, коммунальными и эксплуатационными расходами. При покупке вам не удастся использовать материнский капитал. Инфраструктура может оказаться максимально комфортной или, наоборот, ужасной — как повезет, при этом никто не станет проводить голосования и сбор подписей против введения новых объектов или постройки производств на территории комплекса.

Во многих апартаментах нет балконов и лоджий, к тому же на них не распространяются нормы СанПиН, которые защищают владельцев жилых помещений. То есть в паре метров от вашего окна может быть возведен новый корпус, перекрывающий солнечный свет, а стены между соседями окажутся настолько тонкими, что через них можно переговариваться.

Комментарий эксперта

Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE):

— Апартаменты прежде всего подходят тем, кто хочет сэкономить на цене квадратного метра: они стоят в среднем на 15–20% дешевле, чем квартиры. Чаще всего их выбирают клиенты, которые уже имеют квартиру и постоянную регистрацию. Апартаменты идеальны в качестве доступного дополнительного жилья в интересной локации.

Кроме того, апартаменты — неплохой вариант для инвестирования. Их можно как выгодно сдавать в аренду (порог входа на рынок апартаментов ниже, чем в случае с квартирами, при этом арендные ставки одинаковы), так и перепродать с наценкой. Последнее будет особенно актуально после того, как апартаменты получат жилой статус.

Объем предложения апартаментов на первичном рынке Москвы составляет в настоящее время 25%. В Санкт-Петербурге апартаменты также достаточно распространенный формат, причем это тренд последних нескольких лет. Но в Северной столице больше, чем в Москве, популярен формат апарт-отелей — их приобретают с инвестиционными целями для сдачи туристам.

Если говорить о происхождении апартаментов, то само слово имеет французские корни. В XVIII веке в России апартаментами называли личные жилые помещения в больших поместьях — они были похожи на королевские апартаменты во дворцах французских монархов. Но уже в конце XIX века слово «апартаменты» устарело. В 90-е годы XX века апартаменты получили вторую жизнь — так начали называть элитное жилье. Что же касается современных российских апартаментов, это уже не роскошная недвижимость, а «квартиры» с особым юридическим статусом.

Если заранее отдавать себе отчет в специфике этого типа недвижимости, то подводных камней не будет. Да, при меньшей цене за квадратный метр апартаменты предполагают невозможность постоянной регистрации, но данный формат, как правило, выбирают те, кому она и не нужна. У покупателей апартаментов зачастую уже есть квартира. Их приобретают либо как объект для инвестирования, либо в ряде случаев для личного пользования — например, покупают бизнесмены в качестве «перевалочного пункта» для того, чтобы сэкономить время (как правило, такое жилье подыскивается недалеко от офиса). Также нередко апартаменты приобретают родители для детей-студентов.

Более высокие коммунальные платежи и налоги, которые часто «ставят в вину» апартаментам, тоже нельзя назвать подводным камнем. Если апартаменты находятся в составе дома смешанного типа, то стоимость коммуналки равномерно распределяется между всеми собственниками в данном объекте — владельцами как квартир, так и апартаментов. Что касается налогов, то более высокая ставка применительно к апартаментам сглаживается за счет их более низкой кадастровой стоимости, от которой считается налог.

Наконец, отсутствие социальной инфраструктуры — тоже критично не для всех. Во-первых, апартаменты очень часто выбирают лица, в ней не нуждающиеся (не всем нужны детские сады и школы во дворе). Во-вторых, в домах смешанного типа, где строятся и квартиры, и апартаменты, инфраструктура присутствует, и владельцы последних могут пользоваться ею наравне с собственниками квартир. В-третьих, конкуренция сегодня настолько велика, что апарт-комплексы без инфраструктуры (несмотря на то что она в них не обязательна) появляются на рынке все реже, и «социалка» очень часто идет как бонус от девелопера.

Просторные помещения в индустриальном стиле (лофты) пользуются заслуженной популярностью. Обычно они оснащаются системой «Умный дом» и хорошей звукоизоляцией, а статус апартаментов предполагает гибкие планировочные решения. Чаще всего лофты появляются на месте старых промышленных объектов, переоборудованных в жилые помещения.

Недостатком лофтов можно считать плохую теплоизоляцию: такие помещения ввиду открытого пространства и больших окон — достаточно холодные, соответственно, потребуется много затрат на отопление.

Источник