Реконструкция жилья что это

Реконструкция квартиры в жилом доме: понятие, оформление

Когда речь заходит о видах работ, связанных с изменениями в квартире, часто фигурируют такие понятия: ремонт, переустройство, перепланировка и реконструкция. Кто-то считает, что все эти названия — синонимы, и означают одно и то же. Но так ли это? Такое мнение ошибочно. Каждый из перечисленных видов работ предполагает конкретные изменения в помещении. Что же называется реконструкцией квартиры в многоквартирном доме рассмотрим в этой статье.

Понятие о реконструкции квартиры

Реконструкция — широкое понятие, которое может включать и перепланировку, и переустройство, и ремонт. Основное отличие от перечисленных видов работ состоит в том, что при реконструкции меняются значимые характеристики объекта: площадь, высота, этажность квартиры. Например, появляются пристройки или надстройки, присоединяется дополнительная площадь за счёт других помещений. Так, объединение двух комнат внутри квартиры — это перепланировка, а присоединение части площади от соседней квартиры — уже реконструкция.

В ходе реконструкции ставится задача восстановить первоначальные проектные параметры несущих конструкций, а также полностью или частично заменить инженерные сети. Подробнее о реконструкции можно узнать из видео:

Нюансы в законодательстве

Реконструкция квартир в многоквартирных домах регламентируется Жилищным кодексом РФ. Этот же документ регулирует и перепланировку, и переустройство жилых помещений. В нём представлена полная информация о процедуре реконструкции жилого помещения: от сбора документов до реализации проекта.

Ещё стоит изучить федеральный закон РФ №384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений» от 30.12.2009. В нем прописаны все требования, на которые нужно опираться при реконструкции квартиры: от пожарной безопасности до качества воздуха и микроклимата.

Согласно ст. 246 ГК РФ и главе 6 ЖК РФ, распоряжаться имуществом, находящимся в долевой собственности, можно только с согласия всех владельцев. Поэтому любое изменение, затрагивающее фасад, общую площадь или придомовую территорию многоквартирного дома должно согласовываться с собственниками всех квартир.

Виды работ, относящиеся к реконструкции

К реконструкции квартиры относятся такие работы, которые приводят либо к изменению площади, либо проводятся над несущими конструкциями. Например, замена или восстановление несущих конструкций, пристройка дополнительного помещения, объединение двух помещений на разных этажах в одно, снос перегородки между балконом и внутренним помещением и другие работы. О них пойдёт речь далее.

Изменение размера площади

Изменить площадь квартиры в многоквартирном доме можно за счёт покупки части или целого соседнего помещения на том же уровне. Для первых этажей возможно возведение пристроек, примыкающих к стене квартиры.

На изменения площади, касающиеся общего имущества, необходимо получить согласие общего собрания собственников. К таким изменениям относятся: присоединение придомовой территории для увеличения площади помещения, возведение надстроек, меняющих фасад здания.

Объединить в пределах одного этажа можно квартиры на одной лестничной клетке или смежные из разных подъездов. Однако в последнем случае необходимо убедиться, что стена не является несущей и в ней можно будет соорудить дверной проём.

Снос и восстановление перегородок и проемов

При реконструкции квартиры могут быть демонтированы или перенесены простенки или перегородки, например, для объединения или расширения комнат внутри помещения. Если перегородка пришла в негодность и разрушается, её можно заменить или укрепить путём замены обвязок, стоек каркаса или деревянных конструкций. Также в ходе реконструкции возводят новые перегородки или стены из гипсолитовых, гипсобетонных, гипсоволокнистых плит, а также из керамических и легкобетонных камней и кирпича.

Элементы усохших чистых перегородок могут быть полностью или частично сплочены с добавлением досок. В ненесущих стенах могуть быть заделаны или, наоборот, устроены оконные и дверные проёмы.

Воссоздание, замена несущих конструкций

Замена конструктивных элементов здания требуется тогда, когда есть опасения, что они уже не выполняют в полной мере свою несущую функцию, и могут привести к деформации или обрушению здания. Для принятия решения конструкции полностью обследуются.

Замена или восстановление несущих конструкций может потребоваться, если:

Законодательство предписывает заменить несущие конструкции, если установлена аварийность или угроза обрушения здания. Окончательное решение о замене принимает собственник на основании предписаний уполномоченных органов.

Объединение квартир на разных этажах

Возможность объединить квартиры на разных этажах зависит от состояния и особенностей перекрытий. На нижние этажи приходится наиболее высокая нагрузка, так как они фактически «держат» всё здание. Для квартир на верхнем этаже шансов получить разрешение больше. Нужно учесть, что длина лестницы определяется требуемым уклоном и высотой этажа, и в среднем составляет 3,5-4 метра. Также необходимо укрепить проём в перекрытиях подпорками. Важно, чтобы лестница не создавала излишней нагрузки на конструкцию здания.

Случаи, не требующие согласования

Не все работы по реконструкции квартиры в многоквартирном доме требуют обязательного согласования. Если планируемые изменения не могут привести к обрушению здания и не угрожают жизни и здоровью людей, они могут быть проведены в любое время. Не требуется получать согласование и разрешение на реконструкцию для следующих работ:

Работы по сносу или заделке дверных проёмов (за исключением несущих и межквартирных стен)

Не нужно согласование, чтобы уменьшить или увеличить дверной проём, а также перенести его, если речь идёт не о несущей или межквартирной стене. Устроить новый проём или заделать существующий в ненесущих стенах тоже можно без согласования. Не понадобится согласовывать и переделку дверного проема в арку или окно в некапитальных стенах и перегородках.

Установка и снос ненесущих перегородок, не увеличивающих нагрузку на перекрытия

Без предварительного разрешения можно устанавливать перегородки, если они выполнены из лёгких быстровозводимых конструкций. В этом случае они не увеличат нагрузку на перекрытия сверх допустимой. Полный или частичный демонтаж некапитальных перегородок, кроме межквартирных, также не предполагает согласования. В том числе можно в ненесущих стенах устраивать дверные или оконные проёмы.

Главное условие для определения возможности или невозможности выполнения тех или иных работ: они не должны нарушать безопасность и конструкцию здания, а также создавать угрозу для жизни и здоровья всех жителей многоквартирного дома.

Капитальный ремонт

Понятие капитального ремонта квартиры может включать в себя выравнивание стен и потолка, замену конструкций пола, укладку настенной и напольной плитки, замену окон. В ходе работ могут быть заменены инженерные коммуникации: водоканализационные и электрические сети, вытяжная вентиляция, а также приборы учёта и сантехника. Результатом капитального ремонта может стать и незначительная перепланировка квартиры, добавление декоративных конструкций, замена входной и межкомнатных дверей. Если при этом не затронуты капитальные стены, согласование получать не требуется.

Получение согласия на реконструкцию

Для проведения реконструкции в многоквартирном доме может потребоваться решение общего собрания собственников помещений. В отдельных случаях придётся получать согласие всех собственников квартир: например, если при объединении квартир будет также присоединена часть лестничной клетки (она является общим имуществом всех жильцов). Также рекомендуется (а в некоторых случаях — обязательно) получить согласие от органов власти.

Подготовка и подача документов

Разрешение на реконструкцию квартиры в многоквартирном доме выдают местные органы власти. Для этого необходимо обратиться к ним с заявлением, приложив следующий комплект документов:

Заявление должно быть рассмотрено согласующим органом не позднее, чем через сорок пять дней со дня представления документов. После этого должно быть вынесено решение о согласовании или отказе в согласовании.

В случае подачи документов через МФЦ, отсчёт ведётся со дня передачи документов из МФЦ непосредственно в орган власти.

Обжалование отказа

Решение об отказе в согласовании реконструкции должно быть выдано в течение трёх рабочих дней со дня принятия решения. Оно может быть обжаловано заявителем в судебном порядке в течение трех месяцев со дня получения. Решение должно содержать основания отказа с обязательной ссылкой на нарушения, то есть отказ должен быть обоснованным. Гражданские дела о реконструкции квартир в многокваритрных домах в большинстве случаев рассматриваются в порядке искового производства в судах общей юрисдикции.

В исковом заявлении нужно сослаться на соответствующее решение об отказе с указанием причин, изложить обстоятельства, свидетельствующие о соблюдении либо несоблюдении сроков принятия решения, а также перечислить основания для признания отказа необоснованным.

Оформление самовольной реконструкции

Если реконструкция была проведена без согласования, судебная практика позволяет узаконить её уже после завершения работ. Обычно не возникает сложностей с такими изменениями:

Если при реконструкции были внесены несанкционированные изменения, а потом их необходимо легализовать, сделать это можно только посредством обращения в суд.

Чтобы узаконить реконструкцию, нужно сделать следующее:

Возможные проблемы и штрафы

Даже если ремонтные работы выполнены надлежащим образом, несогласованная реконструкция может иметь юридические последствия: проблемы с продажей квартиру в ипотеку, вынужденное снижение цены при продаже за наличный расчёт, и вероятность признания сделки недействительной. Поэтому необходимо сразу после реконструкции известить БТИ, и узаконить внесённые изменения. Иначе собственнику может грозить штраф до 30 тыс. руб. и санкции, в том числе запретить выезд за границу.

Следует помнить, что реконструкция, выполненная без предварительного согласования — нелегальна. При попытке её узаконить, суд может потребовать «откатить» изменения, вернуть квартиру в исходное состояние, и наложить штраф.

Кроме того, есть виды работ, которые нельзя узаконить:

Реконструкция квартиры в многоквартирном доме — процесс непростой, и имеющий нюансы. Но, если разобраться, можно выполнить его грамотно и с минимальными потерями. Важно помнить, какие работы требуют обязательного согласования, а какие можно узаконить после проведения. Если в реконструкции участвует общее имущество многоквартирного дома, то необходимо согласовать её с собранием собственников или с каждым из них. В случае незаконной реконструкции, лицо, проводившее её, несёт юридическую ответственность.

Источник

Реконструкция жилья что это

ГрК РФ Статья 1. Основные понятия, используемые в настоящем Кодексе

Перспективы и риски арбитражных споров и споров в суде общей юрисдикции. Ситуации, связанные со ст. 1 ГрК РФ

Споры в суде общей юрисдикции:

В целях настоящего Кодекса используются следующие основные понятия:

(в ред. Федеральных законов от 28.11.2011 N 337-ФЗ, от 29.12.2017 N 463-ФЗ, от 03.08.2018 N 340-ФЗ, от 30.12.2020 N 494-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

(в ред. Федерального закона от 20.03.2011 N 41-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

(в ред. Федеральных законов от 14.07.2008 N 118-ФЗ, от 21.10.2013 N 282-ФЗ, от 01.07.2017 N 135-ФЗ, от 29.07.2017 N 222-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

(в ред. Федеральных законов от 03.07.2016 N 373-ФЗ, от 30.12.2020 N 494-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

(в ред. Федерального закона от 03.08.2018 N 342-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

(п. 10.1 введен Федеральным законом от 03.07.2016 N 373-ФЗ)

(п. 10.2 введен Федеральным законом от 03.08.2018 N 342-ФЗ)

(п. 10.3 введен Федеральным законом от 27.06.2019 N 151-ФЗ)

(п. 11 в ред. Федерального закона от 02.08.2019 N 283-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

(в ред. Федерального закона от 19.07.2011 N 246-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

(п. 14 в ред. Федерального закона от 28.11.2011 N 337-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

(п. 14.1 введен Федеральным законом от 18.07.2011 N 215-ФЗ)

(п. 14.2 введен Федеральным законом от 18.07.2011 N 215-ФЗ)

(п. 14.3 введен Федеральным законом от 18.07.2011 N 215-ФЗ; в ред. Федерального закона от 31.07.2020 N 254-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

(п. 14.4 введен Федеральным законом от 03.08.2018 N 340-ФЗ)

(в ред. Федеральных законов от 28.12.2013 N 418-ФЗ, от 13.07.2015 N 216-ФЗ, от 03.07.2016 N 372-ФЗ, от 03.08.2018 N 340-ФЗ, от 27.06.2019 N 151-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

(в ред. Федеральных законов от 03.07.2016 N 372-ФЗ, от 03.08.2018 N 340-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

(п. 18 введен Федеральным законом от 20.03.2011 N 41-ФЗ)

(п. 19 введен Федеральным законом от 20.03.2011 N 41-ФЗ)

(п. 20 введен Федеральным законом от 20.03.2011 N 41-ФЗ)

(п. 21 введен Федеральным законом от 21.04.2011 N 69-ФЗ; в ред. Федерального закона от 03.07.2016 N 315-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

(в ред. Федеральных законов от 03.07.2016 N 372-ФЗ, от 03.08.2018 N 340-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

(п. 23 введен Федеральным законом от 30.12.2012 N 289-ФЗ, в ред. Федеральных законов от 29.12.2014 N 456-ФЗ, от 29.12.2014 N 458-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

(п. 24 введен Федеральным законом от 30.12.2012 N 289-ФЗ; в ред. Федерального закона от 29.12.2014 N 458-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

(п. 25 введен Федеральным законом от 05.04.2013 N 43-ФЗ)

(п. 26 в ред. Федерального закона от 31.07.2020 N 264-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

(п. 27 введен Федеральным законом от 29.12.2014 N 456-ФЗ; в ред. Федерального закона от 31.07.2020 N 264-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

(п. 28 введен Федеральным законом от 29.12.2014 N 456-ФЗ; в ред. Федерального закона от 31.07.2020 N 264-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

(п. 29 введен Федеральным законом от 03.07.2016 N 315-ФЗ)

(п. 30 в ред. Федерального закона от 27.06.2019 N 151-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

(п. 31 введен Федеральным законом от 03.07.2016 N 369-ФЗ)

(п. 32 введен Федеральным законом от 03.07.2016 N 369-ФЗ)

(п. 33 в ред. Федерального закона от 26.07.2017 N 191-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

(п. 33.1 введен Федеральным законом от 26.07.2017 N 191-ФЗ)

(п. 34 в ред. Федерального закона от 30.12.2020 N 494-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

(п. 35 введен Федеральным законом от 03.07.2016 N 373-ФЗ)

(п. 36 введен Федеральным законом от 29.12.2017 N 463-ФЗ)

(п. 37 введен Федеральным законом от 29.12.2017 N 463-ФЗ)

(п. 38 введен Федеральным законом от 29.12.2017 N 463-ФЗ)

Объект ИЖС может превышать параметры, установленные п. 39 ст. 1, если разрешение на строительство получено до 04.08.2018, и его параметры соответствуют требованиям разрешения (ФЗ от 03.08.2018 N 340-ФЗ).

(п. 39 введен Федеральным законом от 03.08.2018 N 340-ФЗ)

Источник

Верховный Суд РФ о перепланировке и реконструкции помещений в МКД

Жители многоквартирных домов для улучшения жилищных условий проводят перепланировку, переустройство, реконструкцию помещений, а иногда и возводят самовольные постройки на придомовой территории. Рассказываем о позиции Верховного Суда РФ в отношении легализации подобных изменений в МКД.

Законодательство РФ о перепланировке, переустройстве и реконструкции помещений в МКД

Перепланировка, согласно ч. 2 ст. 25 ЖК РФ, – это изменение конфигурации помещения, когда потребуется внести изменения в его техпаспорт. Она может включать перенос или полный демонтаж перегородок, перенос дверных проёмов, расширение жилплощади, устройство дополнительных санузлов и т.д..

При переустройстве, или переоборудовании, в помещении устанавливаются, заменяются или переносятся инженерные сети, санитарно-техническое, электрическое оборудование. Эти изменения также влекут внесение правок в техническую документацию МКД (ч. 1 ст. 25 ЖК РФ).

Реконструкция, в отличие от переоборудования и перепланировки, меняет параметры всего МКД: высоту, площадь, объём (ст. 1 ГРК РФ). К реконструкции относятся замена несущих конструкций, надстройка и перестройка, расширение объекта капитального строительства: утепление стен, пристройка дополнительного помещения, объединение двух помещений на разных этажах в одно, снос перегородки между балконом и внутренним помещением и другие работы.

Согласование перепланировки, переустройства и реконструкции помещения в МКД

На проведение работ по изменению характеристик помещения или даже всего МКД собственник должен получить сначала согласие общего собрания собственников, совместно владеющих общедомовым имуществом (п. 4 ч. 1 ст. 36 ЖК РФ).

Уменьшать или увеличивать размер общего имущества можно только с согласия всех собственников (ч. 3 ст. 36 ЖК РФ). Это правило касается реконструкции, переустройства и перепланировки, использования части придомовой территории, когда происходит присоединение к помещению собственника части общего имущества дома (ч. 2 ст. 40 ЖК РФ).

Помимо согласия ОСС, для проведения перепланировки или переустройства помещения в многоквартирном доме собственнику необходимо получить разрешение органа местного самоуправления (ч. 2 ст. 26 ЖК РФ).

Судебная практика допускает легализацию таких работ после их проведения. Суд должен установить, что изменения в помещении не нарушают прав других жителей МКД и не создают угрозы их жизни и здоровью (ч. 4 ст. 29 ЖК РФ). В ином случае собственник помещения обязан вернуть помещение в прежнее состояние согласно технической документации (ч. 3 ст. 29 ЖК РФ).

Разберём несколько судебных дел, в которых рассматривались вопросы о приведении помещений после перепланировки, переустройства и реконструкции в соответствие с техпаспортом.

Кухня и санузел не могут располагаться над жилыми комнатами

Требование санитарных норм стало решающим в судебном процессе о перепланировке квартиры в одном из МКД Краснодара. Собственник обратилась в орган МСУ с заявлением для получения документов на уже проведённое переустройство помещения. Муниципалитет отказался выдать разрешение. Собственник обратился в суд.

Первая инстанция и апелляция признали право истца на сохранение квартиры в переустроенном виде, посчитав, что изменённое жилое помещение отвечает требованиям СП-54, не нарушает прав соседей и не угрожает их жизни и здоровью.

Муниципалитет подал кассационную жалобу в Верховный Суд РФ. ВС РФ отметил, что суды не приняли во внимание существенные обстоятельства дела. Согласно п. 3.8 СП-2.1.2.2645-10, в жилых зданиях запрещено размещать над жилыми комнатами и кухнями ванные и туалеты. Отказ от выдачи разрешения на переустройство, выданный органом МСУ истцу, ссылался именно на это обстоятельство.

В ходе обследования и экспертизы жилого помещения установлено, что после переноса перегородок увеличилась площадь кухни и санузла. Поскольку квартира истца находится на четвёртом этаже, то существенным для дела являлось уточнение, над какими помещениями третьего этажа располагаются кухня и санузел после переустройства.

Суд первой инстанции и апелляционный суд не учли данное обстоятельство при вынесении решений. ВС РФнаправил дело на повторное рассмотрение.

ОСС должно согласиться на использование земли для самовольной постройки

Семья, проживающая в квартире на первом этаже по договору соцнайма, возвела две пристройки к квартире, увеличив её площадь в 2 раза. Реконструированное помещение не нарушало требований СП-2.1.2.2645-10, требований к пожарной безопасности и соответствовало техническим регламентам, действующим на территории РФ. Однако орган МСУ отказал в сохранении квартиры в переустроенном состоянии, и спор был перенесён в зал суда.

Первая инстанция, а за ней и апелляционный суд удовлетворили требования жителей квартиры. Судьи посчитали, что возведённые пристройки не нарушают права и интересы других граждан, не угрожают их жизни и здоровью, соответствуют санитарным и строительным нормам. Поэтому, согласно ч. 4 ст. 29 ЖК РФ, суды разрешили сохранить помещение в переустроенном виде.

Верховный Суд РФ, куда муниципалитет обратился с кассационной жалобой, не согласился с выводами первых двух судов. ВС РФ отметил, что пристройка возведена на земельном участке, входящем в состав общего имущества МКД. Она представляет собой помещение с отдельным входом из монолитного железобетонного фундамента в кирпичными наружными стенами и кровлей. Такая постройка изменила площадь квартиры, а также увеличила общее имущество МКД за счёт новых ограждающих конструкций.

ВС РФ указал, что для проведения подобной реконструкции, когда изменяется общее имущество дома, необходимо получить согласие всех собственников помещений в МКД (ч. 3 ст. 36 ЖК РФ). Истцы не выносили вопрос на ОСС.

Также существенным для суда являлся факт использования без согласия ОСС земли, входящей в состав общего имущества МКД. Пристройка к квартире на земле без получения согласия на её использование может быть признана самовольной постройкой в силу ст. 222 ГК РФ.

Эти обстоятельства суды первой и апелляционной инстанций не рассматривали, поэтому ВС РФ направил дело на новое рассмотрение.

Реконструкция под видом переустройства незаконна

Собственник решил в принадлежащей ему квартире устроить офис. Орган МСУ выдал разрешение на перевод жилого помещения в нежилое и проведение переустройства в соответствии с представленным проектом. Однако владелец квартиры произвёл реконструкцию: появился второй этаж, который существенно увеличил общую площадь бывшей квартиры.

Результат работ не соответствовал согласованному проекту, поэтому орган МСУ отказал в выдаче акта на ввод помещения в эксплуатацию. Собственник с таким решением не согласился и обратился в суд.

Первая инстанция не поддержала истца, подтвердив позицию муниципалитета: результат работ не соответствует проектной документации, в которой не предполагалась реконструкция помещения и элементов МКД и надстройка второго этажа. Вопрос о переустройстве не выносился на общее собрание собственников. Своими действия истец нарушил права третьих лиц, поскольку самовольно увеличил свою долю в праве общей собственности на общедомовое имущество.

Апелляционный суд отменил это решение, указав на то, что собственник может сохранить переустроенное помещение. Проведённые работы не создают угроз жизни и здоровью других лиц, не нарушают их права и интересы. Важным для суда аргументом для принятия решения в пользу истца стало обращение собственника за разрешительными документами в орган МСУ.

Муниципалитет подал кассационную жалобу в ВС РФ, который согласился с выводами суда первой инстанции. Верховный Суд РФ подтвердил, что истец нарушил требования закона, не получив согласия всех собственников помещений в МКД и органа МСУ на реконструкцию. Выполненные в нежилом помещении работы изменили параметры площади бывшей квартиры и общего имущества МКД.

Судья уточнил, что, согласно п. 26 постановления Пленума ВС РФ № 10 и Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010, отсутствие разрешения на самовольную постройку не может стать причиной для отказа в иске о признании права собственности на такую постройку. Необходимо установить, правомерно ли отказал орган МСУ в выдаче разрешительных документов.

Поскольку истец не обращался в муниципалитет за разрешением на реконструкцию помещения с изменениями элементов МКД, то ВС РФ отменил определение апелляционной инстанциии постановил снова рассмотреть апелляционную жалобу.

Орган ГЖИ может наказать УО за незаконную перепланировку в МКД

Управляющие организации должны иметь в виду, что факт незаконных перепланировок и переустройств с изменением общего имущества МКД может быть зафиксирован при плановых и внеплановых проверках органа ГЖН. В таком случае орган жилнадзора может обязать УО привести общее имущество МКД в состояние согласно техдокументации, если собственник отказывается это делать.

Также Жилищный кодекс РФ предусматривает наказание владельцу переустроенной квартиры, если он не выполнит решение суда о возвращении помещению начального вида. Согласно ч. 5 ст. 29 ЖК РФ, помещение может быть продано с торгов. Вырученные средства будут направлена на работы по возвращению квартиры к прежней планировке.

Источник