Ремонт внутридомовых инженерных систем что это
Ремонт внутридомовых инженерных систем
Виды инженерных систем жилого дома
Поддержка комфортных условий и нормального функционирования жилого дома обеспечивается целым комплексом инженерных систем. Основными из них можно назвать следующие коммуникации:
От технического состояния этих сетей зависит не только удобство, но и безопасность жильцов. Это предъявляет повышенные требования к своевременности и качеству исполнения восстановительных работ. В особой степени это относится к ремонту внутридомовых инженерных систем газоснабжения, электрической проводки и других инженерных сетей.
Текущий и капитальный ремонт
Работы по восстановлению инженерных систем многоквартирного жилого дома подразделяются на текущий и капитальный ремонт.
Текущий ремонт внутридомовых инженерных систем холодного водоснабжения и других коммуникаций предусматривает устранение локальных неисправностей и неполадок. В ходе такого ремонта может выполняться замена отдельных элементов системы, которые имеют повреждения, дефекты или отслужили свой регламентный срок эксплуатации. Например, проводится замена участков трубопроводов, запорной арматуры, устройств распределения электроэнергии и т.д. Регулярное проведение текущих ремонтных работ позволяет продлить ресурс инженерных коммуникаций, обеспечить их исправную работу с максимальной эффективностью.
Капитальный ремонт внутридомовых инженерных систем предполагает их полную замену или замену их значительной части. Его проведение предусматривается при достижении определенных сроков, при которых износ оборудования приближается к критическому уровню.
Состав работ по капитальному ремонту
Перечень работ при капремонте является индивидуальным для каждого типа инженерных сетей. Также он зависит от их технического состояния и особенностей комплектации.
При ремонте внутридомовых инженерных систем тепло- и водоснабжения проводится замена стояков и разводящих магистралей, запорной, запорно-регулирующей, предохранительной арматуры. Может меняться насосное и контрольное оборудование. В сетях отопления дополнительно предусматривается балансировка системы, замена или ремонт воздухоотводчиков, монтаж индивидуального теплового пункта и другого оборудования. Производится замена радиаторов отопления или других отопительных приборов в местах общего пользования.
Капитальный ремонт водоотведения и канализации предусматривает замену канализационных стояков и лежаков. Также меняются или реконструируется внутренний водосток дома, монтируется водоотвод. Выполняется установка канализационных клапанов, которые обеспечивают более комфортное пользование системой и предотвращают аварийные ситуации.
В капитальный ремонт внутридомовых систем электроснабжения входит замена электропроводки, вводно-распределительных устройств. Устанавливаются новые домовые, подъездные, этажные распределительные электрощиты, меняется защитная аппаратура. Также сюда входит замена сетей общедомового освещения, аварийного, наружного освещения. Могут устанавливаться фотовыключатели и другое современное оборудование, повышающее эффективность и экономичность системы. Меняются сети электроснабжения инженерного оснащения дома.
В сетях газоснабжения проводится замена внутридомовых и фасадных газопроводов. Устанавливается новое газовое оборудование и запорная арматура. Проводится замена или ремонт разводящих газовых магистралей.
Капитальный ремонт вентиляции многоквартирного дома предусматривает чистку вентканалов, замену вентиляционных решеток. При использовании в здании принудительной вентиляции с механическим побуждением проводятся работы по диагностике и капремонту оборудования.
Периодичность проведения капремонта
Эффективность и безопасность сетей зависит от того, насколько своевременно выполняется их реконструкция. Для каждого типа внутридомовых инженерных коммуникаций предусматривается своя периодичность проведения капитального ремонта. В том числе для основных сетей нормативной документацией устанавливаются следующие сроки:
При нарушении сроков капитального ремонта инженерные сети приходят в аварийное состояние. Результатом этого становятся ЧП, которые приводят к существенному материальному ущербу. Также может возникать угроза безопасности жильцов и персонала, обслуживающего здание. Поэтому организация, эксплуатирующая жилой дом, обязана строго контролировать сроки эксплуатации систем и своевременно проводить ремонтные работы.
Однако необходимость проведения капитального ремонта может возникать и раньше установленного регламентом срока. Ресурс систем зависит от многих факторов, включая качество установленных элементов, качество монтажных работ, условия эксплуатации и т.д. Поэтому в некоторых случаях критический износ может наступать раньше. На наличие серьезных проблем могут указывать различные нарушения в работе коммуникаций, например, значительное снижение напора воды на верхних этажах, слабый прогрев радиаторов отопления, появление неприятного запаха из подвала или из вентиляционных каналов, частые засоры в канализационных стояках, сбои в работе электрооборудования и т.д.
Как запросить досрочный капитальный ремонт
Капремонт инженерных систем жилых домов проводится в соответствии с региональной программой, которой устанавливаются конкретные сроки для каждого здания. Поэтому выполнение работ раньше срока возможно только при наличии оснований.
Для этого жильцам дома необходимо обратиться с соответствующим заявлением в ТСЖ, управляющую компанию или другую организацию, на балансе которой находится здание. Заявление составляется в свободной форме с указанием сути проблемы, даты последнего осмотра, описания состояния сетей.
На основании поданного заявления проводятся экспертизы, в ходе которых оценивается фактическое состояние инженерных систем и необходимость в капитальном ремонте. После этого подается заявка на внесение изменений в региональную программу, и проводится капремонт аварийных коммуникаций.
Кто оплачивает капитальный ремонт инженерных систем
Определение лица, обязанного оплачивать капитальный ремонт инженерных систем, зависит от того, в чьей собственности находится жилье.
Если квартиры в доме приватизированы жильцами, то именно на них ложится бремя стоимости капремонта. Формирование фонда на капитальный ремонт осуществляется за счет отчисления части средств из оплаты коммунальных услуг, перечисляемой собственниками жилья. С недавнего времени в платежки за квартплату внесена соответствующая графа. Размер платы определяется площадью жилья. Соответственно, чем больше габариты квартиры, тем больше средств должны должен вносить ее владелец. Перечисляемые жильцами средства аккумулируются в фонде капитального ремонта. При наступлении плановых сроков или при необходимости внеочередной реконструкции инженерных систем накопленные средства на оплату соответствующих работ, материалов, услуг.
Квартиры в многоквартирных домах могут быть не приватизированными, а находиться в муниципальной собственности или в собственности юридических лиц. В подобных случаях обязанность финансирования затрат на капитальный ремонт инженерных систем возлагается на соответствующего собственника здания — муниципальные органы или организации.
Ремонт оборудования в квартире собственника: за чей счёт?
Много спорных ситуаций и вопросов возникает вокруг ремонта инженерных систем, квартирных стояков, радиаторов отопления, приборов учёта коммунальных услуг и прочего оборудования в квартирах собственников помещений в МКД. Жильцы постоянно судятся из-за оплаты ремонта с управляющими компаниями. Сегодня попытаемся разобраться, какое оборудование в квартире собственника управляющая компания должна ремонтировать платно, а какое бесплатно.
Ответственность за содержание общего имущества в доме
По закону ответственность за содержание квартир и общего имущества в МКД несут сами собственники помещений в доме (ст.210 ГК РФ, ч.3 ст.30, ст.39 ЖК РФ). Они ежемесячно перечисляют плату управляющей компании, которая, в свою очередь, обязуется за эту сумму выполнять соответствующие работы и оказывать услуги.
Также собственники помещений в МКД платят УК, РСО и региональному фонду капремонта за текущий и капитальный ремонт общего имущества в доме (ч.2 ст.154, ст.156, 158, 166, 169 ЖК РФ; Постановление Правительства РФ №491 от 13.08.2006).
Получается, что бремя основной нагрузки по содержанию в надлежащем состоянии и текущему ремонту общего имущества в жилом доме ложится на плечи управляющей компании (ст.161 ЖК РФ). Следовательно, УК должна производить ремонт общего имущества в доме, не взимая за это дополнительной платы сверх ежемесячной суммы платежа потребителя ЖКУ.
Поэтому важно определить, какое имущество в квартире относится к общему, а какое к личному пользованию собственника помещений в МКД.
Общее имущество в МКД, которое УК ремонтирует бесплатно
Оборудование, которое УК не должна ремонтировать бесплатно
Как определить ответственность за ремонт собственника и УК
Чтобы решить, платно или бесплатно должен производиться ремонт оборудования в квартире собственника помещений в МКД, необходимо определить внутренние границы систем коммунальных инженерных коммуникаций, по которым разграничивается ответственность за их эксплуатацию между владельцем жилья и УК.
Как вы уже поняли из выше перечисленных списков, например, ответвления от стояков горячего и холодного водоснабжения после запорно-регулирующей арматуры вместе с самим этим элементом в квартире собственника, а также сантехника в зону эксплуатационной ответственности управляющей компании не входят. Поэтому УК не должна ремонтировать это оборудование бесплатно.
Во избежание недоразумений и споров рекомендуем вам закрепить границы эксплуатационной ответственности между вашей УК и собственниками помещений в МКД в договоре управления.
Но если произойдёт авария или поломка оборудования в квартире собственника, которое входит в общедомовое имущество, то управляющая компания обязана сделать ремонт бесплатно (Решение Верховного Суда РФ от 30.11.2011 №ГКПИ11-1787).
Также следует обратить внимание, если необходимость ремонта оборудования внутри квартиры вызвана ненадлежащим оказанием коммунальных услуг, то собственники помещений могут требовать от своей управляющей компании возмещения понесённых убытков или расходов на его ремонт либо произведения ремонта за счёт УК (п.149, 151 Постановления Правительства РФ №354 от 06.05.2011).
Спорные случаи
Самые большие сомнения, разногласия и споры собственников помещений в МКД с управляющими компаниями вызваны отнесением к общему имуществу дома внутриквартирных радиаторов отопления. Это объясняется тем, что зачастую достаточно трудно провести чёткую внутреннюю границу эксплуатационной ответственности по отопительным сетям.
Поэтому по отопительным радиаторам в квартирах жильцов дома ситуация неоднозначная. Существует разное мнение и различные судебные решения. Так, одни суды считают, что внутриквартирные радиаторы входят в состав общего имущества МКД (Письмо Минрегиона РФ от 04.09.2007 №16273-СК/07).
Ведомство в своём объяснении ссылается на п.6 Правил содержания общего имущества, утверждённых Постановлением Правительства РФ №491 от 13.08.2006 года. Там сказано, что в состав общего имущества входит внутридомовая система отопления вместе со стояками, радиаторами, регулирующей и запорной арматурой, ОДПУ теплоэнергии и другим оборудованием на этих сетях.
Другие суды придерживаются противоположного мнения. Верховный Суд РФ считает, что в состав общего имущества собственников помещений в МКД входят только те радиаторы отопительной системы, которые обслуживают более одной квартиры в доме, то есть установлены за пределами квартир на лестничных клетках в подъездах, в подвалах (Определение Верховного Суда РФ от 24.11.2009 №КАС09-547).
Также бытует мнение, что радиаторы не входят в состав общего имущества в МКД, если они оснащены отключающими устройствами. Отсутствие отключающего устройства на радиаторе подтверждает тот факт, что отопительные приборы квартир признаются элементом единой общедомовой отопительной системы.
Как видите, вопрос отнесения квартирных отопительных приборов к составу общего имущества в МКД остаётся спорным и открытым до сих пор, поскольку в каждом отдельном случае суды трактуют проблему по-разному. С остальным оборудованием в квартирах собственников, надеемся, вам стало проще разобраться после прочтения нашей статьи.
Что входит в ремонт внутридомовых инженерных систем
Ремонт внутридомовых инженерных систем – процедура всегда затратная и неприятная, но она гораздо менее трудоемка, чем работа с внешними коммуникациями. А если техобслуживание объекта выполняется грамотными специалистами, то ремонт инженерных коммуникаций будет требоваться не так часто. В любом случае не стоит игнорировать первые сигналы поломок, а сразу вызывать мастеров, чтобы исправление поломки обошлось дешевле и прошло безболезненно для рабочих и жилых процессов.
Что входит в ремонт внутридомовых инженерных систем?
Ремонт внутридомовых инженерных систем включает в себя работы со всеми сетями и системами, которые находятся внутри здания. То есть фактически, если сломалась труба, выходящая из дома снаружи, то это уже будет ремонт инженерных коммуникаций внешнего типа. Если пробоина или засор в трубе произошел за стенами здания, то придется заказать ремонт внутридомовых инженерных систем.
Входит в ремонт инженерных коммуникаций внутреннего типа все, что позволяет исправить поломку. Если нужно менять все трубы, меняются все трубы. Если мастер после осмотра решил, что можно заменить лишь часть проводки, меняется часть проводки.
К внутренним коммуникациям относятся все сети, расположенные внутри. Кондиционеры, вентиляционные каналы, канализационные трубы, проводка, системы освещения, радиаторы отопления и так далее. К внешним коммуникациям относится то же самое, но только оно находится на улице. В этом и заключается разница.
Плюс сама сложность работ. Внутренние системы владелец объекта может конструироваться и ремонтировать, как захочет. Правда, не выходя за рамки требований безопасности. А вот с внешними коммуникациями действуют более строгие стандарты и требования, которые приходится учитывать. Здесь дело вкуса и предпочтений не рассматривается.
Кто выполняет ремонт внутридомовых инженерных систем?
Ремонт внутридомовых инженерных систем выполняет управляющая компания. Если объект государственный, то ремонт инженерных коммуникаций проводят соответствующие службы. Важно учитывать, что владелец может сам инициировать комплексный ремонт внутридомовых инженерных систем и провести его за свой счет. В случае с внешними коммуникациями это не действует: там обязательно участие государственных служб, которые будут принимать работу и утверждать ее соответствующий уровень.
Ремонт внутренних систем вы можете провести частичный, полный, с наличием проблем или просто по желанию. Иногда ремонт проводят с целью модернизации определенных систем. Например, в старых домах лучше сразу заменить чугунные трубы на современный пластик. И с ним долгие годы не будет никаких проблем.
Это же касается и проводки, вытяжки, радиаторов. На каждый вид работ вы можете приглашать специалистов, которых выберете вы. Это могут быть разные компании или одна организация. Для серьезных вмешательств придется приглашать штатного мастера, закрепленного за объектом. Например, когда нужно отключить трубы отопления при смене радиаторов.
Требования к ремонту внутридомовых инженерных систем
Обычный или капитальный ремонт внутридомовых инженерных систем выполняется по общим требованиям безопасности жилых домов. Важно, чтобы ремонт инженерных коммуникаций не сбивал ритм работы объекта.
Иногда внутренние работы все-таки требуют полного отключения объекта от определенной сети. Если это происходит, то о ремонте внутридомовых инженерных систем все жильцы информируются предварительно вывешиванием соответствующего объявления. Оно должно содержать дату и время проведения работ, а также указывать их тип.
Выполнять ремонт могут только специалисты, у которых есть соответствующий инструмент, опыт и образование. Для ряда задач требуется наличие лицензии. Перед началом работы обязательно составляется план и график.
В плане определяется, необходимо ли временное выселение жильцов, какой точно будет объем работы и какие у него сроки. Также до начала ремонта составляется смета с подробным расчетом расходов. Материалы выбирают мастера после осмотра объекта и оценки условий его эксплуатации. Если работы сложные и требуют реконструкции, обязательно проводится проектирование. В ряде случаев проект нужно будет согласовывать с государственными инстанциями.
Что относится к капитальному ремонту инженерных сетей многоквартирного дома, а что к текущему: замена стояков ХВС и ГВС, электропроводки?
Жилой дом, в котором отсутствуют инженерные системы, является ничем иным, как обычной пустой бетонной коробкой, которая ни коим образом не предназначена для нормальной жизни людей. Это понятно, ведь человеку просто необходимо тепло, водоснабжение, система канализации, электричество, вентиляция и еще много всего того, что делает жизнь комфортной в принципе.
Давайте разберемся: замена стояков ХВС и ГВС — капитальный или текущий ремонт? И какие вообще работы относятся к этой категории?
Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.
Что относится к капитальному ремонту инженерных сетей?
Таким образом, к инженерным системам многоквартирного дома относятся:
Однако, чтобы все инженерные системы функционировали в правильном режиме, т.е. без сбоев, необходимо проводить определенные работы, направленные на поддержание состояния жизненно важных систем многоквартирного дома.
Некоторые из них проводятся на регулярной основе, являются текущими, а некоторые работы относятся к категории капитальных. Например, проводится капитальный ремонт электропроводки в многоквартирном доме. Для того, чтобы было яснее, разберемся в данной классификации более подробно.
Текущие и капитальные работы в многоквартирном доме
Для начала разберемся, что же такое текущий ремонт инженерных систем, и что такое капитальный? Исходя из этого, будет более ясно их различие друг от друга, что очень важно для понимания самого вопроса.
Текущий ремонт инженерных систем выполняется в плановом режиме, целью которого является восстановление работоспособности, частичного восстановления их ресурса, что выражается в замене или ремонте определенных составных частей, которые прямо прописаны в соответствующем положении.
Такие работы направлены на предупреждение износа, т.е. являются в некотором роде профилактическими.
К текущим работам относятся ремонт фундамента. В данный перечень входят: заделка швов и трещин, замена облицовки фундамента и стен, ремонт вентиляционной системы и т., стен, крыш, замена гидроизоляции пола и т.д.
Одним словом, текущие работы больше похожи на косметический ремонт, когда происходит частичное восстановление внешнего вида здания и подъезда.
Все дело в том, что под капитальным ремонтом инженерных систем многоквартирного дома понимают полную замену этих систем, каждая из которых обладает своим эксплуатационным сроком, по истечении которого должны производиться капитальные работы. В таком случае, выполняться работы будут в тех же областях, что и текущие, но с полной заменой основных систем…
Периодичность проведения
Как уже упоминалось ранее, каждая инженерная система многоквартирного здания обладает своим сроком службы. Данная информация четко отображена в техническом регламенте, который гласит следующее:
Вышеуказанные цифры — это срок износа основных инженерных систем здания. Соответственно, капитальные работы должны производится по истечении данного срока, включая в себя полную замену структурных составляющих каждой системы.
Про периодичность и порядок проведения капитального ремонта здания мы писали тут.
Как запросить раньше срока?
Согласно регламенту, капитальный ремонт инженерных систем здания, например, капитальный ремонт трубопровода, может быть осуществлен раньше положенного срока только в том случае, если будет доказана реальная угроза жизни и здоровью жильцов конкретного дома.
Чтобы это было возможно, нужно внести изменения в региональную программу капремонта, т.е. органы местного самоуправления, управляющие организации или ТСЖ должны обратиться с заявлением в соответствующий орган исполнительной власти, который занимается данным вопросами.
Естественно, решение о более раннем проведении капитального ремонта будет принято только после проведения ряда проверок и экспертиз состояния здания.
Стоит отметить, что для запроса ремонта инженерных систем требуется написать заявление. Оно оформляется в свободном стиле согласно общепринятому образцу.
Приступая к написанию заявления стоит начать с оформления шапки, где прописывается кому направляется заявление (должность, название компании), после фамилия имя и отчество руководителя, инициалы заявителя, адрес и контактный телефон).
В теле заявления прописывается суть проблемы (например, необходим капитальный ремонт тепловых сетей), указывается когда проводится последний осмотр, добавляются описания состояния инженерных систем. После ставится дата и подпись заявителя.
Ждать ответ от управляющей компании, которой является РЭУ, ЖЭК или РЭМП ждать приходится, как правило, 10 рабочих дней.
За чей счет?
Все собственники квартир в здании, т.е. те, кто приватизировал их, несут бремя ответственности за содержание и ремонт всего многоквартирного дома.
Относительно недавно в платежных документах граждан появилась новая графа — взносы за капитальный ремонт, которая рассчитывается на основании того, сколько квадратных метров в той или иной квартире. Естественно, если квартира большего метража, то и оплата за капремонт будет большей.
Что касается тех людей, которые не приватизировали свое жилье, т.е. живут в муниципальных квартирах, то все их расходы за капитальный ремонт лежат на органах местного самоуправления.
О том, обязательно ли платить взносы и что будет за неуплату, читайте тут, о том, законна ли графа капремонт в квитанции и нужно ли ее оплачивать, говорится здесь, а про то, оплачиваются ли взносы за капремонт в новостройках, узнайте в этой статье.
Вопрос капитального ремонта инженерных систем часто у людей вызывает много недоумений, потому как они не до конца информированы о том, какие именно работы он в себя включает.
Понимание данного вопроса позволит понять необходимость таких трат, ведь проведение подобных работ просто необходимо для обеспечения безопасности жителей дома, в котором они осуществляются. Тем более, что ежемесячная плата за капремонт не является большой, чтобы не было возможности ее оплачивать.
Какие бывают виды ремонта внутридомовых инженерных систем
Ремонт внутридомовых инженерных систем — один из видов работ, выполняемых в рамках технического обслуживания инженерных коммуникаций объекта. Плановый и аварийный ремонт инженерных сетей выполняется специалистами соответствующего профиля с предварительной оценкой состояния системы и планированием задач.
От того, насколько качественно будут выполнены работы, зависит дальнейшая безопасность объекта и комфортность его эксплуатации. Чтобы необходимость в ремонте возникала реже, важно своевременно проводить плановые осмотры и выполнять диагностику оборудования, в том числе с использованием точных измерительных приборов.
Ремонт внутридомовых инженерных систем: состав услуги
Ремонт внутридомовых инженерных систем актуален для всех типов инженерных коммуникаций объекта. Для любого здания и сооружения необходим периодический ремонт инженерных сетей следующих видов:
Услуги по ремонту внутридомовых инженерных систем включают работу только с внутренним оборудованием. Если требуется ремонт инженерных сетей за пределами объекта, он проводится с предварительным согласованием сроков работ. Проводится информирование всех жильцов и работников соседних зданий, если им придется отключать подачу воды, газа или систему отопления.
Внутридомовой ремонт может проводиться в любое время, если он не связан с отключением питания соседних объектов. Его планируют с учетом имеющихся проблем. В аварийных случаях ремонт проводят экстренно, если это необходимо для полноценного функционирования объекта.
Какие бывают виды ремонта внутридомовых инженерных систем?
Виды ремонта внутридомовых инженерных систем включают:
Ремонт инженерных сетей, кроме случаев экстренных работ, выполняется по графику. В графике рассчитываются сроки плановых осмотров. На них мастер может заранее увидеть проблему и спланировать время для ее устранения.
Ремонт внутридомовых инженерных систем для каждой сети имеет свою специфику. Проще всего обстоят дела с оборудованием, которое является автономным или питается только от электричества или газа. Самые сложные вопросы связаны с отопительной системой. Она эксплуатируется сезонно, требует постоянного мониторинга состояния и подготовки к зимовке, проверок после отопительного сезона.
Как часто проводится ремонт внутридомовых инженерных систем?
Частота ремонта внутридомовых инженерных систем зависит от особенностей объекта. Плановый ремонт инженерных сетей назначается мастерами по результатам осмотров. Для некоторых объектов его достаточно проводить раз в пятилетку, а для некоторых приходится делать это ежегодно.
Капитальный ремонт внутридомовых инженерных систем по срокам различается для каждой из сетей. Теплоснабжение заменяют каждые 25 лет. Водоснабжение — раз в 15 лет. Электричество — раз в 20 лет. Канализационные стояки нужно заменять раз в 40-55 лет в зависимости от материала.
Текущие и капитальные ремонты важно проводить с максимальной ответственностью. Именно от уровня выполненных работ зависит возможность образования поломок и других неприятностей в процессе использования. Удобно, когда ремонтом занимается управляющая организация, которая ведет объект. Ей знакомы все особенности сооружения и его реальные потребности.