Программа реновации что это
Госдума приняла закон о всероссийской реновации. Что это значит
Госдума приняла в третьем, окончательном чтении законопроект о реновации по всей России. Закон о комплексном развитии территорий предлагает распространить опыт московской программы на всю страну при расселении ветхого и аварийного жилья.
Законопроект о реновации. Что предлагают регионам
Накануне, 22 декабря, Госдума приняла во втором чтении законопроект о всероссийской реновации. Его внесли в Госдуму 18 сентября сенаторы от «Единой России» Николай Журавлев, Олег Мельниченко, Андрей Шевченко и депутат Госдумы Евгений Москвичев.
В первоначальном виде законодательная инициатива вызвала критику экспертов, депутаты также требовали снять с рассмотрения данный законопроект. Глава комитета Госдумы по ЖКХ Галина Хованская отмечала, что в законе есть положения, которые предусматривают механизм изъятия жилья у собственников, даже если оно не является аварийным.
Вице-премьер Марат Хуснуллин назвал закон о комплексном развитии территорий одним их самых важных для развития страны и населенных пунктов. Он «подробно обсуждался с регионами в «штабном режиме». В нем учтены все вопросы и предложения, которые были озвучены в ходе обсуждений», отметил Хуснуллин. По его словам, у местных властей появится возможность формировать комфортные общественные пространства вместо точечной застройки на месте сносимых домов.
Как устроена программа реновации
1. Что такое реновация жилищного фонда?
С 1998 года в Москве действовала программа сноса пятиэтажек первого периода индустриального домостроения. В нее вошли дома сносимых серий, построенные в период с 1957 по 1968 год. К моменту завершения программы оказалось, что и среди домов несносимых серий, построенных в тот же период, много ветхого жилья — дома были рассчитаны на эксплуатацию в течение 25–50 лет, эти сроки уже истекли или истекут в ближайшие годы.
Чтобы не дать такому жилью превратиться в аварийное и непригодное для жизни, была разработана программа реновации: за 15 лет планируется снести более 5 тысяч домов, а на их месте построить современное комфортное жилье, срок эксплуатации которого, при надлежащем обслуживании и своевременном ремонте, составит более 100 лет.
Кроме того, программа реновации включает возведение в тех районах, где сносятся старые дома и строятся новые, объектов социальной инфраструктуры: школ, детских садов, поликлиник и мест досуга, а также развитие транспортной сети. Планируется благоустройство города по современным стандартам: озеленение, создание парков, велодорожек, спортивных площадок. В новых кварталах также планируется строительство дополнительных мест для парковки.
2. Какие дома попали в список под снос?
Изучив техническое состояние домов, проконсультировавшись с депутатами местного самоуправления и старшими по домам, проведя телефонные опросы жителей, Правительство Москвы в 2017 году составило список домов — претендентов на снос.
В него вошли в основном находящиеся в ветхом состоянии многоквартирные дома первого периода индустриального домостроения, возведенные по типовым проектам с использованием типовых стен и перекрытий, а также дома, построенные раньше 1957 года, но имеющие сходные характеристики с домами первого периода индустриального домостроения, и некоторые девятиэтажки.
Добротные комфортные дома в удовлетворительном состоянии в список не вошли. Проблемы таких домов сейчас решаются в рамках программы капитального ремонта.
Затем предложенный московским Правительством список был вынесен на голосование жителей этих домов. Оно проводилось с 15 мая по 15 июня 2017 года. В этот период можно было проголосовать за или против сноса дома, а также на основании решения общего собрания собственников предложить включить свой дом в итоговый перечень.
Сейчас включить дом в программу нельзя. Но отказаться от реновации по-прежнему можно.
3. Куда переселяют жителей сносимых домов?
Жителей сносимых домов — собственников (независимо от наличия регистрации по месту жительства) и нанимателей по договору социального найма — бесплатно переселяют в новые дома. Им гарантируется предоставление новых квартир в том же районе, включая районы Центрального административного округа (в Зеленограде и ТиНАО — в пределах административного округа).
Более того, за счет волнового переселения в большинстве случаев квартиры предоставляются как можно ближе к месту прежнего проживания.
Стартовые дома строятся в тех же районах, где расположены дома, предназначенные для расселения и сноса. С ними можно ознакомиться на карте спецпроекта mos.ru о реновации.
4. Какие дома строятся в рамках программы реновации?
Основные требования к домам, строящимся в рамках программы реновации:
5. Какие квартиры предоставляются в рамках программы реновации?
В рамках программы реновации предоставляются равнозначные квартиры: жилая площадь и число комнат в них не меньше, чем в старой квартире, а общая площадь в итоге даже больше, в первую очередь за счет более просторных помещений общего пользования (кухонь, прихожих, коридоров, ванных, туалетов). Стандарты отделки новых квартир можно посмотреть на странице спецпроекта о реновации на mos.ru. Доплачивать за увеличение площади не нужно.
Участникам программы реновации гарантируются квартиры с чистовой отделкой комфорткласса, не требующей проведения дополнительных ремонтных работ. В них в обязательном порядке устанавливается вся необходимая сантехника: ванна, унитаз, раковина, полотенцесушитель; на кухне — плита и мойка. Если в квартире есть какие-либо недоработки по ремонту, вы можете сообщить о них в центр информирования по переселению, обратившись онлайн на mos.ru либо лично к представителю управляющей компании — сотрудники помогут вам решить этот вопрос. Платить за устранение недостатков не нужно.
Квартиры предоставляются в собственность. Нанимателям новые квартиры предоставляются по договорам социального найма. При этом наниматели могут оформить новую квартиру в собственность по письменному заявлению.
6. Мы стоим в очереди на улучшение жилищных условий. Будет ли учтено это обстоятельство?
Да. В рамках программы реновации очередники могут получить без очереди новые квартиры с одновременным улучшением жилищных условий по нормам предоставления жилой площади в зависимости от состава семьи. Двух переездов не потребуется. С жилищного учета после получения жилья они снимаются.
Но также можно получить равнозначную квартиру или — при необходимости — равноценное жилье или денежную компенсацию. В этом случае очередники сохраняют свое право состоять на учете.
7. Можно ли за дополнительную плату приобрести квартиру с большим числом комнат и большей площадью, чем та, которую предоставят бесплатно?
Да, возможность приобрести квартиру большей площади и с большим количеством комнат либо несколько квартир за доплату предусмотрена программой реновации. Сумма доплаты рассчитывается по формуле, утвержденной постановлением Правительства Москвы от 1 февраля 2018 года №45-ПП, с учетом рыночной стоимости квадратного метра. Дополнительно участнику программы реновации предоставляется скидка в размере 10%. Правом покупки квартиры или квартир за доплату можно воспользоваться только один раз.
Жилье можно выбрать только в домах, в которые идет переселение по программе реновации, и только в своем районе.
Также есть ограничение: максимальная площадь жилья, полученного с доплатой, не может превышать 100 квадратных метров.
Доплату можно сделать как из собственных, так и из кредитных средств. Также можно использовать для улучшения жилищных условий материнский капитал, жилищные субсидии, государственные жилищные сертификаты и другие не запрещенные законом источники средств.
Заявление о желании приобрести жилье большего размера нужно подать в Фонд реновации в течение 30 календарных дней со дня получения проекта договора, предусматривающего переход права собственности на равнозначную квартиру.
Если вы уже переехали, в течение ближайших 2-х лет с момента оформления в собственность по договору мены равнозначной квартиры вы можете приобрести еще одну квартиру общей площадью не более 100 квадратных метров со скидкой 10%. Приобрести дополнительную квартиру по Программе реновации возможно однократно.
8. Возможно ли получить денежную компенсацию взамен квартиры?
Да, собственник квартиры может написать соответствующее заявление в Департамент городского имущества города Москвы и получить за свою квартиру компенсацию в размере рыночной стоимости.
Направить заявление на выплату компенсации участники программы могут в течение 30 дней с момента получения собственником проекта договора, предусматривающего переход права собственности на равнозначную квартиру. Ранее этого срока получение компенсации невозможно.
Подробнее о компенсации по программе реновации читайте в инструкции на mos.ru.
9. Что будет с ранее уплаченными взносами на капитальный ремонт?
После включения дома в программу реновации ее жители освобождаются от уплаты взносов за капитальный ремонт. Ранее уплаченные взносы направляются на строительство новых домов.
10. Каким образом будет решаться вопрос по долгам за ЖКУ? Какие меры будут приняты к должникам?
Реновация не имеет отношения к данной проблеме. Переселение жителей в новые квартиры будет осуществляться вне зависимости от наличия у них задолженности по оплате жилищно-коммунальных услуг в старых квартирах. Переезд в новую квартиру не освободит должника от обязанности выплатить свой долг.
Никаких специальных мер к должникам в связи с реализацией программы реновации приниматься не будет. Для переезда им будут предоставлены точно такие же квартиры, как и жителям, которые не имеют задолженности по оплате ЖКУ.
11. Квартира в доме находится в залоге у банка (ипотечная квартира). Вправе ли будет банк потребовать в случае сноса дома досрочного погашения кредита?
Нет. В тот момент, когда вы будете регистрировать права на новую квартиру в Росреестре, предмет залога будет автоматически перенесен с квартиры в снесенном доме на квартиру, предоставленную по программе реновации. Условия договора об ипотеке при этом не меняются.
12. Как переехать?
Непосредственно перед переселением участники программы реновации получают письма с предложением о переезде. Они вручаются лично в руки или опускаются в почтовый ящик. Если вы зарегистрированы на mos.ru, электронное письмо с предложением новой квартиры придет в личный кабинет.
После получения письма вам будет необходимо осмотреть предложенное жилье. Записаться на осмотр можно онлайн на mos.ru. Если вам понравится предложенная квартира и вы будете готовы к переезду, вам нужно будет оформить согласие на переселение.
Помощь при переезде могут получить не только льготные категории граждан, но и другие москвичи. Для этого нужно оставить соответствующую заявку онлайн на mos.ru, воспользовавшись сервисом «Помощь в переезде» либо в центре информирования по переселению.
Подробнее об этапах переезда по программе реновации вы сможете узнать, воспользовавшись сервисом на mos.ru.
13. Сохраняются ли при переезде места в школах, детских садах для детей, уже их посещающих, в случае, если новый дом будет в другом микрорайоне?
Смена места жительства не влечет за собой обязательную смену школы или детского сада.
Родители вправе сами решать, оставить ребенка учиться в прежнем образовательном учреждении или перевести в новое.
14. Как учитываются интересы собственников нежилых помещений?
Собственники нежилых помещений получат равноценную денежную компенсацию за свои помещения.
15. Как сносятся старые дома? Учитываются ли интересы жителей соседних домов?
Программа реновации предусматривает, что снос старых домов и строительство новых домов будет осуществляться поквартально. Точечный снос возможен как исключение — только для отдельно стоящих многоквартирных домов.
На программу реновации в полной мере распространяются федеральные и городские законы о контроле качества строительных работ и о соблюдении тишины в ночное время и по выходным дням.
Проекты организации строительства новых домов будут составлены с таким расчетом, чтобы исключить какой-либо ущерб близлежащей застройке.
Воду или отопление в домах, расположенных в одном квартале с домами, подпадающими под реновацию, не отключают.
16. Где можно получить информацию о программе реновации?
Больше узнать о программе вам поможет раздел mos.ru, посвященный реновации.
Получить информацию о реновации вы также можете:
Что такое реновация – простыми словами
Серьезное слово «реновация» за время реализации этой программы успело обрасти домыслами. Одни москвичи с нетерпением ждут этого события, другие, наоборот, переживают, что столичная власть отберет их привычные обжитое жилье и принудительно переселит в квартиры, дома или районы, оставляющее желать лучшего. Разберемся подробнее, что такое реновация простыми словами?
Реновация – это замена старых домов: пятиэтажек, 3х-, 4х-этажных жилых домов, а также двухэтажных построек с коммунальными квартирами на современные новостройки.
Реновация в Москве
Программа реновации жилого фонда означает переселение жителей старых домов, в большинстве случаев «хрущевок», но также и домов «сталинского» периода постройки в многоквартирные дома новых типов. Реновация предполагает избавление города от старых построек и изменении инфраструктуры целого районов. Власти обещают, что квартиры в новых домах будут предоставляться в том же районе, где до этого времени проживали люди. Старые дома снесут, чтобы на их же месте построить новые жилые дома и комплексы.
Простыми словами, реновация — это снос старых малоэтажных многоквартирных домов и постройка на их месте новых современных высотных домов, отвечающих современным стандартам и нормам проживания.
Реновация в России
Такая программа обновления и замены устаревших жилых многоквартирных зданий работает не только в Москве. В Санкт-Петербурге также проходит реновация, но называется программа – «Развитие застроенных территорий в Санкт-Петербурге» (РЗТ). Также, программа реновации обсуждается и в других городах и вполне вероятно, в ближайшее время будет внедряться по России.
Программы по сносу домов
Стоит обратить внимание на то, что «Реновация» и «Программа переселения из ветхого жилья», которые действуют одновременно не только в Москве, Московской области и других областях – это не одно и то же. Если дом комиссия признала аварийным, то жителям, предложат единственный вариант для переселения. Этим вариантом чаще всего бывает новостройка. В другом случае, выделят финансовую компенсацию, но дом снесут. Поскольку далеко не для всех пятиэтажек в аварийном состоянии есть техническая возможность сделать капитальный ремонт, а чаще это нецелесообразно по деньгам для местной власти.
Суть реновации
Под реновацию же специально строят обновленные жилые комплексы, а пятиэтажки под снос не обязательно находятся в аварийном состоянии. Так столица меняет облик на более современный и предоставляет своим жителям более удобное и комфортное жилье.
Взгляд в историю
Первый виток программы реновации пятиэтажек стартовал еще при мэре Москвы Лужкове в конце 90-х годов прошлого века. Тогда в слово «реновация» и власти, и москвичи вкладывали совершенно другой смысл. Как отметил сам Лужков, за время реновации по его проекту среди жителей столицы не возникло ни одного протеста, и вот почему.
Реновация Лужкова
По проекту Лужкова в программу реновации попадали только аварийные панельные «хрущевки» только определенных серий домов, которые не подлежали ремонту и в которых было опасно оставаться жить. Были выявлены серии типовой застройки, нуждающиеся в расселении. Если дом соответствовал серии, его дополнительно обследовали по технической части, смотрели, в каком состоянии находится жилье. Если аварийность была очевидной – дом включали в реновацию.
Лужковская программа реновации позволяла получить жилье в том же микрорайоне, что и старое. И по стоимости, квартира в новостройке была однозначно дороже, чем в аварийной п начала индустриальной застройки. Собственник мог отказаться от предложенного ему варианта и потребовать показать другой, более подходящий его требованиям. До тех пор, пока человек не определится, его не выселяли.
Было и понятие социальной нормы – простыми словами, если на человека в семье приходится менее 18 квадратов, предоставляется более просторная квартира.
Реновация Собянина
Новая реновация по Собянину – это переселение по зонам. А в зоне может оказаться как аварийная убитая хрущевка, так и добротная сталинка с трехметровыми потолками и большими комнатами. По новой реновации под снос пойдут обе, но в каком случае — скажем дальше.
Сегодня москвичам предоставляется возможность выбрать квартиру в доме, построенном специально для переселения, но по факту без права отказа. Равноценное ли это будет жилье – большой вопрос. Ведь предложено расселять не только аварийные пятиэтажки на окраине на окраине города, но и добротные «сталинки» в центре Москвы.
Юридические нюансы
С юридических позиций отличие тоже существенное. При Лужкове собственник сначала получал права на новое жилье, а затем отказывался от старого. Сегодня же, сначала оформляется передача квартиры Фонду, а на руки человек получает письменную гарантию Правительства Москвы о предоставлении жилья. Риск остаться без жилья теоретически остается.
В целом программа реновации при Лужкове больше была ориентирована на улучшение уровня жизни москвичей, проживавших в аварийных домах. В результате, без протестов почти за 20 лет расселили более 1700 домов. Основная цель программы Собянина – улучшить внешний вид столицы, поэтому простым людям предоставлено намного меньше гарантий.
Новая волна реновации
С 2017 года о реновации заговорили вновь, но теперь проект программы настолько запутанный, что москвичи пытаются найти разъяснения простыми словами. Однако даже спустя несколько лет, в реновацию вносятся изменения, дополнения и оговорки, а это означает, что в программе еще много нерешенных вопросов.
Основные моменты программы реновации нового времени простыми словами:
Как и в программе Лужкова, так и в текущей, жители получают жилье с полностью чистовой отделкой, с подключенными коммуникациями, электричеством и установленной сантехникой без доплат.
Какие серии будут сносить
Понятие «сносимые» и «несносимые» появилось именно при программе реновации по Лужкову. Сегодня смысл этого разделения утратился, ведь под снос подпадают не аварийные, а дома малой этажности и давних сроков постройки.
Голосование жителей по реновации
Изначально в список под снос попали почти 8000 домов, но позже перечень сократился до 5000 – по результатам голосования москвичей. Жители домов, включенных в программу, обязаны были проголосовать по вопросу переселения. Если в доме число сторонников реновации равнялось 2/3 от числа квартир в доме или больше, дом заносился в список домов под снос. Голосование проводилось в электронной форме через сервис «Активный гражданин» или очно через «Мои документы» весной-летом 2017 года.
Голоса считали так:
Голоса тех, кто не принял участия, не списали, а учли пропорционально результатам активных квартир. Например, если из проголосовавших 80% за, а 20% против программы, то оставшиеся голоса распределили в той же пропорции 80/20.
Кстати, голоса прошли трехступенчатую проверку по номеру СНИЛС или данным паспорта.
Стартовые площадки
На стартовых площадках началось возведение домов первой волны переселения москвичей. Что значит «стартовая площадка»? Это означает, что на выделенной территории будет построена многоэтажка, в которую переедут жители близлежащих домов в квартале или районе. Потом выселенные дома снесут, а на их месте построят новое жилье, куда въедут участники второй волны переселения.
Сегодня работа ведется более чем на 350 стартовых площадках по программе реновации. Их список постоянно пополняется, а карта будущих новостроек размещена на сайте Мэра Москвы.
Стартовые площадки определяются местной властью, а в некоторых случаях их предлагают сами москвичи. Например, жители района Останкино выступили с инициативой включить в список стартовых площадок участок по ул. Годовикова д.10. В апреле 2019 этот участок был включен в перечень.
Фонд реновации
Простыми словами, это официальное учреждение, через которое проходят все процедуры по передаче прав на недвижимость. В Фонде аккумулируются деньги, которые затем тратятся на реализацию программы реновации.
Фонд организовал работу своих центров информирования для того, чтобы москвичи могли решить свои вопросы максимально оперативно. В центрах информирования ведется прием специалистов по ключевым моментам:
Фонд реновации учрежден Правительством Москвы в лице Департамента строительства. Это означает, что Фонд – полностью бюджетная структура, которая подчиняется только столичным органам власти.
Штаб реновации
На стороне жильцов – Общественный штаб по контролю над реновацией. По документам видно, что штаб:
В Штабе организована общественная приемная, в которую можно обратиться с любой возникшей проблемой или вопросом по реновации.
Застройщики
Строительство в рамках московской реновации обеспечивает ряд застройщиков, среди которых:
По округу ТиНАО обсуждается вопрос привлечения новых застройщиков.
Определять, кто именно построит тот или иной дом – задача Фонда реновации. Конкурс между компаниями проводится по правилам государственных закупок. В тендерах обычно участвует от 2 до 6 компаний, которые предлагают собственные условия, исходя из имеющихся возможностей.
Строительство каждого дома проходит по проекту, утвержденному Правительством Москвы. Застройщики подчеркивают, что проекты индивидуальные, планировки совершенно различные, но все они создаются с учетом потребностей переезжающих семей.
Застройщики (они же, строительные компании или девелоперы) берут на себя обязательство по передаче квартир, соответствующих проекту, пригодных для проживания, полностью благоустроенных. При выявлении дефектов нужно обращаться в управляющую компанию и фиксировать недостатки актом, чтобы их в скором времени устранили.
В заключение
Московская программа реновации вызывает много вопросов и далеко не однозначную реакцию москвичей и правозащитников. Сторонники подчеркивают, что переселение обязательно улучшит качество жизни семей, ведь власть предоставляет новые, просторные, равнозначные квартиры. Противники же подчеркивают, что неравноценное жилье приведет к тому, что часть граждан значительно потеряют в стоимости своей недвижимости.
В целом же городская программа активно развивается, застраиваются новые площадки и уже переселились первые москвичи. О результатах реновации говорить пока рано – как минимум, до окончания первой волны переселения.
Всероссийская реновация: когда вас могут выселить из квартиры, а дом — снести
Ответы на главные вопросы
30 декабря 2020 года приняли закон о комплексном развитии территорий, КРТ. В народе его еще называют законом о всероссийской реновации.
Он внес изменения в градостроительный, земельный и жилищный кодексы, а также в другие российские законы. Законопроект о КРТ привлек немало внимания, еще когда проходил через Госдуму. Зачастую отзывы были негативные: мало кому понравится, что квартиру могут внезапно и без объяснений отобрать, а дом пустить под бульдозер. Именно такое представление сложилось у людей из-за публикаций в СМИ.
Я юрист по земельному и градостроительному праву, занимаюсь проектами в сфере девелопмента и развития территорий. В статье отвечу на самые частые вопросы о всероссийской реновации и расскажу, действительно ли все жители хрущевок, «кораблей» и других многоквартирных домов 20 века оказались под угрозой выселения, можно ли как-то предотвратить реновацию и кому КРТ поможет улучшить жилищные условия.
Эта статья — об общих условиях всероссийской реновации
КРТ — сложный механизм. Здесь много нюансов, которые невозможно разобрать в одной статье. Большинство вопросов должны урегулировать региональные власти — а значит, ситуация может различаться в разных субъектах РФ и даже муниципальных образованиях.
Поэтому, чтобы понять, как реновация регулируется конкретно в вашем регионе, рекомендую проконсультироваться с юристом или самостоятельно изучить федеральный закон и региональное законодательство.
КРТ — это вообще что?
Если коротко, комплексное развитие территорий — это развитие городских пространств, в ходе которого будут сносить существующие дома и на их месте строить новые. Теоретически КРТ может проходить и без сноса домов — путем их реконструкции. Однако в большинстве случаев проекты реновации предполагают именно снос, как, например, в Москве.
Речь идет не о замене одного конкретного дома другим, затея более глобальная. Власти хотят полностью обновить целые микрорайоны и кварталы, построить комплексы домов с благоустроенной территорией и всей инфраструктурой: поликлиниками, школами, детскими садами, дорогами.
Старый депрессивный район должен заиграть новыми красками, стать благополучным и радовать глаз его жителей. Так, по крайней мере, это видит законодатель. Причем «радовать глаз» — не просто фигура речи: одна из целей КРТ — улучшить внешний облик и архитектурно-стилистические характеристики зданий.
Сам термин для российского законодательства не новый. Проекты КРТ были и раньше, но с немного другим содержанием и порядком реализации.
Например, в Москве КРТ использовалось для редевелопмента промышленных и производственных зон. Так сейчас меняют промзону «Октябрьское поле» — тут уже появился жилой комплекс и детский сад. В будущем здесь планируют возвести физкультурно-оздоровительный комплекс, блок начальных классов на территории гимназии № 1517, здание Хорошевского районного суда и УВД СЗАО Москвы.
А в конце декабря власти столицы включили в программу КРТ производственную зону № 50 «Алтуфьевское шоссе». Теперь там будут жилые дома и общественные объекты.
Распоряжение департамента инвестиционной и промышленной политики Москвы № ДИПП-р-19/19 от 28.05.2019PDF, 1,3 МБ
Распоряжение департамента инвестиционной и промышленной политики Москвы № ДИПП-Р-80/20 от 22.12.2020PDF, 6,16 МБ
Идея редевелопмента жилых районов тоже не новая: город должен не только расти вширь, но и развиваться и обновляться изнутри. При этом конкретные цели зависят от проекта: реновацию могут проводить из-за ветхости и аварийного состояния домов, необходимости развивать инфраструктуру или желания сделать район более современным и привлекательным.
Например, в Москве в 2017 году запустили программу реновации жилищного фонда. Цель программы — создать благоприятные условия проживания граждан, обновить общественное пространство и предотвратить рост аварийного жилищного фонда. А в Санкт-Петербурге с 2008 года реализуют городскую программу развития застроенных территорий, где среди целей — реконструкция и развитие инфраструктуры, снижение затрат на поддержание, ремонт и эксплуатацию жилищного фонда.
В законе о всероссийской реновации есть несколько разновидностей КРТ — в зависимости от характеристик территории и организации, которая будет реализовывать проект. Например, есть КРТ незастроенных территорий, когда осваивают пустующие земли, а есть — нежилой застройки: старых промзон, заброшенных фабрик и заводов и т. п.
Но больше всего вопросов у обычных граждан вызывает КРТ жилой застройки, которое предназначено для развития территорий, застроенных многоквартирными жилыми домами. Поэтому в статье буду говорить именно о нем.
Идея реновации звучит обоснованно. В чем подвох?
Проекты КРТ жилой застройки предполагают масштабное расселение. Не всегда люди охотно идут на такое — и это может стать тормозом реализации проекта.
Например, в Санкт-Петербурге, где реализуется программа развития застроенных территорий, надо было получить согласие 100% собственников помещений в доме. По информации с сайта программы, это приводило к злоупотреблению со стороны жильцов: администрация города считает, что активно реализовывать программу невозможно из-за «проблемы последнего жильца». Действительно, темпы реализации сложно назвать высокими: в августе 2019 года построили только около 4,5% запланированных многоквартирных домов.
Справка по вопросу реализации программыDOCX, 42,2 КБ
Поэтому теперь закон прямо устанавливает, что недвижимость может быть принудительно изъята в целях КРТ. В этом и есть главный риск реновации для граждан — или возможность.
Как победить выгорание
Какие дома могут попасть в КРТ?
В КРТ могут попасть целые территории, если там расположены дома, которые соответствуют таким критериям:
п. 2.2.2.1 положения о КРТ в Московской областиPDF, 12,67 МБ
Перечень критериев довольно туманный — понять из него, попадает ли дом в КРТ, невозможно. Разве что его официально признали аварийным. А значит, в любом случае надо смотреть региональное законодательство. При этом необязательно, чтобы соблюдались все критерии, — достаточно одного из них. Более точно порядок КРТ будут определять регионы.
Например, в программе реновации Москвы есть небольшой ликбез по истории московского жилищного строительства. Там говорится о пяти периодах индустриального домостроения в городе — последний начинается в 90-х.
То есть дома могут быть в сравнительно неплохом состоянии, не иметь признаков аварийности или ветхости, но теоретически все равно могут попасть в КРТ лишь из-за того, что были построены в период индустриального домостроения.
п. 2.1 программы реновации жилищного фонда в МосквеPDF, 247 КБ
Чтобы понимать точно, какой дом может попасть в КРТ, нужно смотреть законодательство конкретного региона: как субъекты РФ будут формулировать у себя критерии и какие периоды индустриального домостроения выбирать, как определять параметры физического износа и т. д.
На март 2021 года регионы в основном еще не установили такие критерии, но есть исключения. Например, в Московской области их уже утвердили. В КРТ могут включить территории жилой застройки, где расположены:
п. 2.2 положения о КРТ в Московской областиPDF, 12,67 МБ
Как узнать, что мой дом попал в КРТ?
Есть несколько способов получить информацию о планируемом КРТ.
Карта градостроительного зонирования. Карта зонирования — это план, на котором отражается, где и что в городе или поселении можно строить. Такая карта — часть правил землепользования и застройки, ПЗЗ: главного документа, который регулирует застройку территорий.
В Москве, Санкт-Петербурге и Севастополе правила землепользования и застройки утверждаются в отношении всей территории города
Значение карты зонирования для КРТ будет различаться в разных субъектах РФ. Дело в том, что по общему правилу территории комплексного развития должны отражаться на картах зонирования. Но добавить такие отметки на карту можно и после начала проекта, если иное не предусмотрено региональным законодательством. Так, в Ленинградской области власти обязали муниципалитеты заранее, до начала КРТ отмечать территории будущей реновации на картах зонирования.
Получается, если в вашем районе КРТ на карте нет, это может ничего не значить: там все равно могут начать проект реновации. А если КРТ на карте есть, это может означать как то, что реновация только планируется, так и то, что мероприятия по проекту уже начались. Чтобы сказать точно, необходимо понимать специфику законодательства и практики конкретного региона. Например, в Санкт-Петербурге нет специального требования заблаговременно отражать КРТ на карте зонирования, а значит, действует общее правило: КРТ могут отразить на карте и после начала проекта.
Но с картой все равно стоит ознакомиться: если увидите там КРТ, это уже повод задуматься и разбираться дальше.
Найти ПЗЗ можно на официальном сайте вашего муниципального образования или в федеральной государственной информационной системе территориального планирования, ФГИС ТП, в разделе «Документы». Хотя к этой системе я бы относился с осторожностью: сам сталкивался с ситуациями, когда информация там была неактуальной. Да и поиск по ней, на мой взгляд, не очень удобный.
В некоторых регионах, чтобы изучить градостроительное регулирование территории, в том числе карты зонирования, можно воспользоваться открытыми электронными ресурсами. В Москве, например, существует информационная система обеспечения градостроительной деятельности, ИСОГД, а в Петербурге — градостроительный портал Санкт-Петербурга.
Проект решения о КРТ. Прежде чем начать КРТ, уполномоченный орган должен разработать проект решения о КРТ с перечнем многоквартирных домов, которые планируют сносить или реконструировать.
Проект решения о КРТ должны разместить:
Получается, чтобы узнать о КРТ, в первую очередь необходимо следить за сайтами государственных и муниципальных органов, а также обращать внимание на информационные доски около дома. Но пока непонятно, как все это будет реализовано на практике: будут ли органы стараться всеми возможными способами донести информацию до жителей или ограничатся формальными объявлениями на маленьких щитах во дворе здания местной администрации.
Если вы услышали, что в вашем районе планируется КРТ, но не смогли самостоятельно найти информацию, попробуйте обратиться в местную администрацию и региональное правительство — там подскажут, планируется ли реновация и когда.
Что я могу сделать, чтобы мой дом не снесли?
Для начала надо вовремя узнать, что проект решения о КРТ опубликован: после этого должны провести общие собрания собственников о включении дома в КРТ.
Закон дает право инициировать собрания органам, которые подготовили проект решения о КРТ, или специально созданным организациям, которые будут реализовывать это КРТ. Срок проведения таких собраний устанавливают региональные власти, но в любом случае он не должен быть меньше месяца.
Если собрание не проведут, дом включат в итоговое решение о КРТ автоматически, то есть независимо от реального мнения жителей на этот счет. Это создает почву для манипуляций. Например, муниципальный орган может не провести собрание или организовать созыв на него так, что о собрании никто не узнает, — и вот дом уже в решении о КРТ. Однако этого можно избежать: закон позволяет провести общее собрание об исключении дома из КРТ. Собрание может инициировать любой собственник.
При проведении собрания о включении дома в КРТ или исключении из него необходимо учитывать вот что:
Документацию по планировке территории перед утверждением обязательно выносят на публичные слушания. Так что важно за ними следить. Например, в Москве оповещения об общественных обсуждениях публикуются на сайте проекта «Активный гражданин», там же публикуются материалы проекта. Еще вы можете увидеть оповещения на сайте Москомархитектуры. Кроме того, Москомархитектура публикует распоряжения о подготовке проектов документации по планировке с указанием сроков их подготовки.
Таким образом, если вы узнали о планируемом КРТ, но не хотите, чтобы дом попал под снос, организуйте общее собрание об исключении дома из КРТ. Обратите внимание: общих собраний по вопросам реновации аварийных домов закон не предусматривает. То есть жители таких домов не могут влиять на включение их дома в КРТ или исключение из него.
После того как решение о КРТ утвердят, начнутся мероприятия по градостроительной подготовке территории и расселению граждан из домов — изъятию помещений у собственников и нанимателей.
Что я получу за изъятие квартиры?
Закон дает право выбирать между несколькими вариантами.
Денежное возмещение. Оно складывается из таких сумм:
Квартира в счет возмещения. Вы можете попросить предоставить вам взамен изымаемой квартиры новую с зачетом ее стоимости в счет возмещения. Если, например, вам полагается 5 млн рублей, а новая квартира стоит 4 млн, то вы получите эту квартиру и 1 млн рублей.
Если в изымаемой квартире живут несовершеннолетние, недееспособные или ограниченно дееспособные, возмещение не положено — собственник может получить только другую квартиру.
Закон не устанавливает никаких характеристик квартир, которые должны предоставить взамен. Поэтому новая квартира может не оправдать ваших ожиданий: быть меньшей площади, находиться в отдаленном районе и т. д.
Равнозначная квартира. Кроме того, субъекты вправе установить у себя и третью опцию: предоставлять собственникам изымаемых квартир равнозначную квартиру. Она должна соответствовать таким требованиям:
Чтобы понимать, есть ли у вас возможность получить равнозначную квартиру, необходимо смотреть региональное законодательство.
Дом включили в КРТ — когда меня теперь выселят?
Нельзя сказать, насколько быстро начнется расселение: это зависит от конкретного проекта, плана мероприятий по нему. Теоретически это может занять и месяцы, и годы.
Как только расселение начнется, вам пришлют проект договора, который надо подписать в течение 45 дней. В противном случае от вас могут потребовать заключить договор — и выселить в судебном порядке.
Если у вас в собственности нет другого жилого помещения, по заявлению за вами могут сохранить право пользования квартирой на срок до 6 месяцев.
А что с соцнаймом?
Наниматели по договорам социального найма вправе наряду с соседями-собственниками решать судьбу дома при голосовании по включению в КРТ или исключению из него.
Взамен освобождаемой квартиры нанимателю предоставляется другая по договору соцнайма. По письменному заявлению квартиру могут предоставить на праве собственности — без каких-либо доплат и возмещений.
При этом количество комнат в предоставляемой квартире, а также общая и жилая площадь должны быть не меньше, чем в освобождаемой.
На что могут рассчитывать собственники нежилых помещений?
Если вы собственник нежилого помещения в многоквартирном доме — например, у вас свой магазин или салон красоты на первом этаже, — объем гарантий для вас меньше, чем для соседей-жильцов.
Во-первых, собственники нежилых помещений не могут повлиять на включение дома в КРТ и исключение из него: учитываются голоса только собственников квартир.
А стоит ли вообще думать о реновации? Может, проектов КРТ не будет?
Действительно, проекты КРТ могут вовсе не пойти, а значит, все разговоры и опасения напрасны. Вот почему.
Хотя закон и предусматривает возможность привлечь для КРТ частные компании, есть немало причин, почему застройщики могут не захотеть браться за это: не до конца понятное регулирование, отсутствие наработанной практики, необходимость принимать на себя дополнительные обязательства, контроль со стороны властей, сложности и расходы из-за расселения граждан и т. д. Это может привести к тому, что КРТ жилой застройки на практике окажется невостребованным.
Но есть и причины, по которым КРТ может быть интересно застройщикам. Например, возможность получить ценные земельные участки в престижных районах: нуждающийся в реновации квартал вполне может находиться вблизи центра города, где можно построить элитное дорогое жилье.
Выводы
Начнется КРТ или нет, покажет только время. В любом случае к реновации стоит быть готовым. Для этого рекомендую:
Мда, вся это реновация в большинстве своём «узаконенный» способ отобрать у граждан их жильё в хорошем месте
> Заброшенный дом в Санкт-Петербурге. Находится в границах квартала 55 Тихорецкого проспекта, включенного в городскую программу развития застроенных территорий
Это единственный заброшенный жилой дом в радиусе нескольких километров. В таком состоянии он уже много лет, несколько лет назад провалилась крыша и внутренние перекрытия, но дом никто не собирается огораживать.
Кстати рядом стоят 5 точно таких же домов постройки 30 годов 20 века с ведомостными оценками степени износа в районе 50%, вот только их нет в списке на снос (как и заброшенного дома 😎), но есть другие дома — на аварийные они явно не походят и с ведомостным износом в 30%, просто они около парков и соц.инфрастуктуры — их выгодно захватить.
Смешно конечно читать глупости с сайта реновации: «В районе не хватает места для машин, нет общественных пространств для отдыха, устарела инфраструктура. Некоторые дома находятся в аварийном состоянии, жить в них нельзя.»
Осознанно покупал тут жилье потому что: никаких проблем с парковкой, тихие зеленые дворы с минимумом машин, район окружен парками, магазины/химчистка/банк/почта/метро/кафе/ресторан в шаговой доступности, школа и детские сады в пределах квартала, сквозного проезда нет === нет транзитного трафика. За 5 лет что я тут живу количество аварийных отключений воды можно по пальцам одной руки пересчитать и все они не дольше 1-2 часов, горячую воду не отключают никогда! Весь город по очереди греет воду в тазах или ставят водонагреватели — я уже не помню что это такое. Недавно проводили плановый капитальный ремонт крыш почти во всем квартале, крыши не текли — просто заранее. Работы по замене внутридомовых коммуникаций запланированы расписаны на десятилетия вперед.
Вообще квартал внесен в план КРТ еще в 2011 году, вот только за 10 лет даже проектной документации не появилось. В «домах под снос» без проблем можно купить квартиру в ипотеку — что сейчас активно и происходит: комфортное жилье (если сравнивать с тем что сейчас строят), 5 минут пешком до метро и вся необходимая инфраструктура, ровный асфальт, тротуары, газоны и приятно находится в любое время года, а стоит это все дешевле высотного гетто на бывших колхозных полях в Лен.области.